不動産投資と聞いて、どんな物件を思い浮かべますか？
どの物件も良いところと悪いところがありますが、今年の不動産投資トレンドをお伝えしたいと思います。
ぜひ今後の不動産投資の参考にしてみてくださいね。
不動産投資の目的
ただ、やみくもに不動産投資をしたい、という人は少ないかと思います。
収入の増加、相続税対策、インフレ対策、老後のための資産形成など、理由は様々ありますよね。
そこで不動産投資についてお伝えする前に、目的から発生する注意点について挙げておきたいと思います。
①収入の増加
不動産投資を始める人の中で一番多い理由が収入の増加かと思います。
月々に入ってくるお金を少しでも増やしたいですよね。
本収入とは別に、数万円でもいいから副収入を稼ぎたいという考えは、不動産投資によって賃貸収入を得ることで実現可能です。
ただ、、キャッシュフローをきちんとコントロールしなければ、逆にマイナスになる可能性もあるので、注意が必要です。
②相続税対策
不動産は、相続税を算出する基準となる相続税評価額を抑えることが可能で、現金（預貯金）を相続する場合と比べ節税できる可能性があります。
そのため、資産を多く所有しているほど、不動産にシフトしておくことで、手元に残せる資産価値を多くすることが可能です。
また、賃貸中の物件の相続は、空室物件を相続するよりも相続税評価額が圧縮できます。
ただし、賃貸需要があるエリアでなければ、メリットが享受できないので注意が必要となってきます。
③インフレ対策
物の価格が上がってお金の価値が相対的に下がるインフレ局面では、現金の価値が徐々に目減りしてしまいます。
資産を現金（預貯金）で持っている場合、インフレにより資産価値が減価してしまうかもしれません。
そこで不動産のように物件を所有することによって、インフレ対策にもなるというわけです。
建物は年々減価しますが、土地は物価によって価格変動します。
そのことから、需要が見込める地域で不動産を持つと、賃貸料や土地の価格の上昇も期待できます。
また、インフレ局面でも賃貸料がゆるやかに上昇する傾向にあります。客観的な材料があれば賃貸料の値上げはそれほど難しくないので、リターンを最大化をしやすいでしょう。
ただし、インフレ対策の場合は「ロケーション」「賃貸料」「流動性」に注意して投資先を検討する必要があります。
④老後のための資産形成
老後にもらえる年金に不安がある場合に、老後の資産形成の1つの形として毎月賃貸料の収入が得られるようにすることができます。
個人年金のように捉えて不動産投資をする場合、長期的なスタンスで検討していきましょう。
不動産投資では利回りに目がいきがちですが、リターンが大きい物件はリスクも大きいからです。
長期的な資産形成を考える場合、長いスパンで見ても需要が見込めるエリアの物件を選べば、将来的な価値が下がりにくいと考えられます。
また、月々の賃貸収入を得ながらできるだけ早く不動産ローンを完済しておけば、物件価格が大きく上がった際に売却することも可能です。
最新の不動産投資
上記のことを踏まえた上で、本題である不動産投資の種類について触れていきたいと思います。
現物不動産投資
①マンション・アパート
マンションやアパート一棟を建築または購入して家賃収入を得る方法です。
建物一棟を購入するため多額の資金が必要になってきますので、金融機関から不動産投資ローンを得て購入することが基本となります。
融資を有効活用することで、手元のお金が少なくても高額な物件を購入でき、レバレッジ効果により大きな利益を上げることも可能になります。
②マンションを一室単位で購入
こちらは、マンションやアパート一棟まるごとではないので初期投資額を抑えられ、頭金無しローンを組めるケースもあります。
管理戸数が少ないので、入退去や修繕の手配など管理の手間もかかりにくく、不動産投資初心者でも行いやすい手法となります。
③戸建て
戸建て物件を購入して貸し出し、家賃収入を得る方法になります。
新築物件を購入するケースもありますが、一般的には中古物件を購入して賃貸に出すケースが多くなっています。
不動産投資の中でも、比較的少ない初期費用で実施できる投資の一つであり、高い利回りを実現することも可能です。
※中古物件の場合、リフォームやリノベーションをしてから貸し出すのが一般的なので、その分の費用も見込んでおく必要がありますので、ご注意ください。
④ビジネスビル
居住用ではなく事業用として賃貸する方法です。
家賃収入で収益を得る手段は、他と変わりありませんが、用途を事業用とした場合、賃料に消費税が含まれる点を理解しておく必要があります。
⑤トランクルー厶
土地にコンテナを設置すれば始められるため、初期投資が少ないという特徴があります。
土地を持っていれば、コンテナのみで初期費用は済みます。
また、賃料が下がりにくく、住宅ではない関係上、トラブルも起こりにくいので、初心者でも始めやすい方法です。
※ただし、エリアによっては需要が少ない場合がある点に注意する必要があります。
⑥駐車場
所有している土地を駐車場として貸し出す方法です。
建物を賃貸する方法と比較すると、収益は少なめですが、少額の初期投資額で実施でき、管理の手間（修繕費など）がかかりにくいメリットがあります。
ちなみに駐車場は月極駐車場とコインパーキングの2種類の方法に大別されます。
月極駐車場の場合は、契約車両が決まれば安定した収入が得られますが、空きスペースが増えれば収益が大きく低下する可能性があります。
コインパーキングの場合は、収益は安定しませんが、需要の高いエリアであれば高利回りが期待できるため、どちらの方法が自分にとって望ましいのか判断をすることが鍵となってきます。
その他
⑦REIT（リート）
REITとは、「Real Estate Investment Trust」の略で「不動産投資信託」のことです。
多数の投資家から集めた資金で不動産への投資を行い、得られた賃料収入や売却益などを原資として、投資家に分配する金融商品です。
利益が出れば「分配金」として投資家へお金が支払われますが、これは株式投資でいう配当金に該当するものになります。
一口数万円から購入できるため、複数のファンドへ分散投資しやすいのも特徴といえます。
⑧不動産クラウドファンディング
不動産購入の出資者を集めることを目的としたクラウドファンディングです。
インターネットを通じて投資家から資金を集め、事業者が不動産を購入して運用しています。
不動産で得た収益を分配金として投資家に戻す仕組みですが、REITよりも市場規模はまだ少ないのが現状です。
しかし年々その規模は大きくなってきており、一口一万円から投資できる手軽さが大きな特徴といえます。
⑨不動産小口化商品
一つの不動産を1口数万円の小口にして販売している商品になります。
主に都心の一等地など、一般人が手の届きにくい高額な不動産に対して、少額で投資したい方向けの投資方法といえます。
REITと不動産小口化商品との違いは、REITが不動産投資を実施するファンドに出資する方法であるのに対し、不動産小口化商品は収益物件そのものに出資する方法なので、利益に関しても配当所得ではなく、不動産所得を得ることになるという点になります。
不動産投資の知識を身につける
不動産投資の種類についてお伝えしましたが、そもそも不動産投資で成功するためには、実際に物件を購入して運用を開始する前に、知識を身につけておくことが大切です。
・書籍を読む
・セミナーに参加する
・専門家や担当者に相談する
など、自分から率先して行動していくことが大切です。
不動産投資に関する書籍は、必要な知識や情報が体系的にまとまっていることが多いため、全体像を掴みたい方におすすめです。
投資家や専門家が講師を務めるセミナーは定期的に開催されているので、こうしたセミナーに参加すれば、最新の情報や当事者が知る情報など、多くの知識を得ることができます。
また、講師の方に直接質問できる機会があるので、書籍やインターネット上の情報を見て、疑問に思った点を解決させる手段としても有効かと思います。
最後に、大手の不動産会社や不動産管理会社では、売買や賃貸に関する相談だけでなく、投資物件に関する相談を専門家や担当者が受け付けているケースがあります。
現場で実際に不動産を見ている方から、プロとしてのアドバイスをもらえることがあり、書籍やインターネットでは見つからない貴重な情報を得ることができます。
このように、知識を得る際も手段によって得られる知識が変わってきます。
その時、自分が欲している知識を得られる方法を選ぶことが大切です。
まとめ
欲しかった最新の不動産投資に関する知識は見つかりましたでしょうか？
今回ピックアップしてお伝えした不動産投資以外にも、まだ投資の種類はたくさんあります。
また、この記事だけでなく、色んなサイトから得た知識や、本や実際に投資している方の話を聞いたりして、自分なりの不動産投資を始めてみてはいかがでしょうか。
もちろん始める際は、無理のない自分のできる範囲での不動産投資から始めてみてくださいね。
監修：越智正道
東京都文京区にて税理士事務所を経営。
ファイナンシャルプランナーとしても活動しながら、税理士業務では、記帳代行、試算表の作成、ペイロール代行、決算書類の作成、経営分析、税務申告など、多岐にわたるサービスを提供。
クライアントには、IT関連、ブライダル、化粧品開発、飲食業、医療関連など、さまざまな業種が含まれており
相続対策や事業承継、IPO支援、人事・労務管理指導などの分野の知見も広く持つ。
特に、NPO法人や金融資産関連の税務コンサルティングに力を入れており、幅広いニーズに応えることを使命としています。
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