不動産投資に興味を持ち
いざ調べてみると色々な手段があり、
「結局、何がいいのか？」「自分に合っているものは何か？」
と思う人も少なくないと思います。
そんな中で今回は、
「ワンルームマンション投資」と「REIT（不動産投資信託）」に
フォーカスして徹底比較したいと思います。
という事で
本記事では、ワンルームマンション投資とREITの違いを、
実際の利回りデータやリスク要因を交えて詳しく比較し、
どちらがより儲かるのかを徹底検証します。
本編を参考にして、自分に合った不動産投資を探してみてください！！
そもそもワンルームマンション投資とは？基本をおさらい
ワンルームマンション投資は、安定した賃料収入を得られる不動産投資の一つとして、
幅広い層の投資家に人気があります。
特に、現物の不動産投資の中では比較的、少額から始められる点や
長期的な資産形成に向いている点が大きな魅力です。
しかし、“初期費用”や”運用コスト”について正確に把握しておかないと、
想定外の出費や利回りの低下につながる可能性があります。
本章では、ワンルームマンション投資の初期費用と運用コスト、
そして賃料収入と利回りの計算方法について詳しく解説します。
初期費用と運用コストの概要
ワンルームマンション投資を始める際には、
物件購入費用以外にもさまざまな初期費用がかかります。
また、購入後も管理費用や税金といったランニングコストが発生するため、
これらを正確に見積もることが重要です。
以下に、一般的な初期費用と運用コストの目安を示します。
初期費用の目安
- 物件価格：1,000万〜2,500万円程度（立地や築年数によって異なる）
- 諸費用（仲介手数料、登記費用、不動産取得税など）：物件価格の7〜10%
- 仲介手数料：約物件価格の3%
- 登記費用：約20〜30万円
- 不動産取得税：約物件価格の1〜2%
運用コストの目安（年間）
- 管理費・修繕積立金：月々15,000〜25,000円程度（年間18万〜30万円）
- 固定資産税：年間50,000〜150,000円程度（物件の評価額により異なる）
- 賃貸管理手数料：賃料の5〜10%
- 管理会社に委託する場合、月々の賃料から手数料が差し引かれる
賃料収入と利回りの計算方法
不動産投資では、利回りを把握することが投資判断の重要なポイントとなります。
利回りは、物件の収益性を示す指標であり、表面利回りと実質利回りの2種類があります。
両者の違いを理解しておくことで、正確な投資判断が可能になります。
表面利回りとは？
表面利回りは、「年間の賃料収入」を「物件価格」で割った数値を指します。
諸費用やランニングコストを考慮しないため、実際の収益性とは異なる場合がありますが、
投資物件の収益ポテンシャルを把握する際の目安として活用されます。
計算式：
表面利回り = 年間賃料収入 ÷ 物件価格 × 100
実質利回りとは？
実質利回りは、
管理費や固定資産税などの諸経費を差し引いた後の収益を基に計算されます。
こちらの方が、実際の投資利益に近い指標となります。
計算式：
実質利回り = （年間賃料収入 – 管理費・税金などの諸費用） ÷ 物件価格 × 100
具体的な事例での計算
では実際に、ワンルームマンション投資の利回りを具体的な数字を使って計算してみましょう。
例：
- 賃料収入：月10万円（年間120万円）
- 物件価格：2,000万円
- 管理費・修繕積立金・税金：年間20万円
この場合、利回りは次のように計算されます。
- 表面利回り = 120万円 ÷ 2,000万円 × 100 = 6.0%
- 実質利回り = （120万円 – 20万円） ÷ 2,000万円 × 100 = 5.0%
表面利回りと実質利回りの違い
表面利回りはあくまで物件の収益ポテンシャルを示す指標であり、
実際に投資を行う際には、実質利回りを重視することが重要です。
実質利回りを把握することで、管理費用や税金を差し引いた後の純利益をイメージでき、
より現実的な収益を見積もることができます。
ただ基本的には、ローンの返済もある為
投資してすぐに儲かるというイメージではなく、堅実な長期投資の一つとなります。
初期費用と運用コストを踏まえた注意点
- 諸費用の見落としに注意：物件価格以外にも、さまざまな初期費用が発生します。
これらのコストを考慮しないと、想定よりも利回りが低下する可能性があります。 - 空室リスクの管理：賃料収入は空室になるとゼロになるため、空室リスクを最小限にする工夫が必要です。
- 長期的な視点を持つ：ワンルームマンション投資は短期間で大きな利益を得る投資手法ではなく、長期的に安定した収益を狙う手法です。
物件の管理をしっかりと行い、長期的な資産価値の向上を目指しましょう。
これらのポイントを押さえることで、
ワンルームマンション投資の魅力を最大限に引き出すことができます。
REIT（不動産投資信託）とは？仕組みと特徴を解説
REITの基本構造｜個人投資家が不動産に間接的に投資する方法
REIT（Real Estate Investment Trust）は、
不動産を複数の投資家で共同所有し、
賃料収入や売却益を分配する仕組みを持つ不動産ファンドです。
不動産を直接所有するのではなく、証券市場で取引される投資証券を購入することで、
手軽に不動産投資が可能になります。
REITの最大の特徴は、
少額から不動産投資に参加できることと、分散投資によってリスクを抑えられることです。
これにより、
個人投資家でも基本的には投資できないような
商業施設やオフィスビルなどの大型不動産に間接的に投資できる機会が広がります。
国内REITと海外REITの違い
REITは投資対象地域によって、国内REITと海外REITに分けられます。
- 国内REIT：日本国内の不動産を対象に、オフィスビル、商業施設、住宅、物流施設などに投資します。国内の不動産市場に詳しい投資家にとって、親しみやすい選択肢です。
- 海外REIT：米国やアジアの不動産市場を対象とするREITで、為替リスクが伴うものの、成長市場に投資できるメリットがあります。特に、米国REITは市場規模が大きく、歴史も長いため、世界中の投資家から注目されています。
REITの利回りと分配金の仕組み
REITの魅力の一つは、配当利回りが安定していることです。
不動産の賃料収入や物件の売却益から得られる収益を、
投資家に分配する仕組みになっています。
配当利回りの概要
REITの利回りは、配当利回りとして表現されます。
これは、投資額に対してどれだけの分配金を受け取れるかを示す指標です。
一般的に、国内REITの平均配当利回りは3〜5%とされています。
近年のデータによると、2024年時点での国内REITの平均配当利回りは4.2%程度と、
定期預金や国債などの安全資産よりも高い利回りを提供しています。
これにより、多くの個人投資家がREITに注目する理由となっています。
実際の配当金シミュレーション
REITに100万円を投資した場合の、年間配当金を計算してみましょう。
例：
- 投資額：100万円
- 配当利回り：4.2%
年間配当金 = 100万円 × 4.2% = 4.2万円
このように、年間4万2,000円の配当金を受け取ることが可能です。
これは、銀行の普通預金金利がほぼゼロに近い現状を考えると、
非常に魅力的な収益性と言えるでしょう。
分配金の仕組み
REITは、利益の90%以上を分配金として投資家に還元することが義務付けられています。
これにより、REITの配当利回りは比較的高く維持される傾向があります。
分配金の主な原資は以下の通りです。
- 賃料収入：オフィスビルや商業施設の賃貸による収益
- 物件売却益：保有する不動産の売却時に得られる利益
- その他の収益：駐車場収入、広告収入などの付帯収益
REITのメリットとデメリット
REITのメリット
- 少額から始められる：株式と同じように数万円から購入可能。
- 分散投資ができる：複数の物件に分散して投資するため、リスクが抑えられる。
- 手間がかからない：物件の管理や運営はすべてREITの運営会社が行うため、投資家は分配金を受け取るだけ。
- 流動性が高い：証券市場で取引されるため、必要なときに売却がしやすい。
REITのデメリット
- 価格変動リスク：株式市場で取引されるため、REITの価格も市場の影響を受けて上下します。
- 為替リスク（海外REITの場合）：海外REITに投資する場合、為替の変動が利益に影響を与える可能性があります。
- 分配金の減少リスク：保有不動産の賃料収入が減少すると、分配金も減少する可能性があります。
REITの選び方｜初心者におすすめのポイント
初心者がREITに投資する際は、以下のポイントに注意しましょう。
- 分配金の安定性：過去の分配金実績を確認し、安定した分配金を提供しているREITを選ぶ。
- 物件ポートフォリオの確認：投資対象となる物件がオフィスビル、商業施設、住宅など、どのような不動産で構成されているかをチェックする。
- 運営会社の信頼性：REITを運営する会社の実績や財務状況を確認することで、リスクを抑えることができます。
ワンルームマンション投資 vs REIT｜収益性を数字で比較
投資を始める際の初期投資額は、投資家にとって大きなハードルとなることがあります。
それぞれの投資方法で必要な初期資金を比較してみましょう。
初期投資額の比較｜どちらが少額から始められるか？
| 投資方法 | 資金源（基本） | 初期投資額 | 利回り（平均） |
| ワンルームマンション投資 | 融資 | 1,000万〜2,500万円 | 5〜7% |
| REIT | 自己資金 | 数万円〜100万円程度 | 3〜5% |
利回りの違い｜ワンルームマンションとREITの実際の利回りデータ
- ワンルームマンション投資：地域や物件によりますが、6〜8%の表面利回りを実現するケースが多いです。
- REIT：平均利回りは4.2%前後。ただし、分散投資による安定性が魅力です。
ワンルームマンション投資とREITのリスク比較｜どちらが安全？
不動産投資においては、リスク管理が重要なポイントとなります。
ワンルームマンション投資とREITはそれぞれ異なるリスクを伴いますが、
どちらが安全な投資方法なのかを検証するために、具体的なリスク要因を比較していきます。
空室リスクと価格変動リスクの違い
ワンルームマンション投資では、基本的に自己資金では無く
自身の信用を使った融資で投資する事となります。
その為、物件が空室になるとその期間中の賃料収入がゼロになりますが
融資の返済はあるので家計を圧迫する可能性があります。
これがいわゆる空室リスクであり、物件の立地や管理体制が空室率に大きく影響します。
特に、賃貸需要が高いエリアに物件を所有している場合、
このリスクを軽減できますが、地方の物件では空室リスクが高まる可能性があります。
※サブリースという
不動産管理会社へ転貸し、その代わり家賃保証の契約をする事で
空室リスクを限りなく下げる事も可能です。
少し余談ですが、
投資用不動産業者を一言で言っても玉石混交で、中には悪徳業者のようなところも
混じっているのが現実です。
物件のリスクは、もちろんですが
業者の実績や口コミなどもしっかりチェックして上で投資判断しましょう。
続いて、REITは、自己資金の範疇で行うという事と
複数の物件に分散して投資するため、
特定の物件が空室になっても、全体の収益に大きな影響を与えにくいです。
しかし、価格変動リスクが伴います。
REITの価格は証券市場で取引されるため、株式と同様に市場の動向に左右されます。
まとめ
- ワンルームマンション投資：空室リスクが大きいが、長期的な物件価値の上昇が期待できる。
- REIT：空室リスクは低いが、価格変動リスクが伴う。
市場の流動性｜売却のしやすさは？
流動性とは、投資資産を売却して現金化するまでの容易さを指します。
この点で、REITは圧倒的に流動性が高いと言えます。
証券市場に上場しているため、株式と同様に簡単に売買が可能です。
一方、ワンルームマンション投資は不動産を直接所有するため、
物件を売却するには時間がかかります。
売却までに数ヶ月かかることもあり、流動性が低い点がデメリットです。
まとめ
- REIT：高い流動性があり、必要なときにすぐに現金化できる。
- ワンルームマンション投資：流動性は低く、売却までに時間がかかる。
為替リスクや金利変動リスクについても解説
REITにおいて、特に海外REITに投資する場合、為替リスクが伴います。
例えば、米ドル建てのREITに投資している場合、為替相場が円高に振れると、
分配金の受取額が減少する可能性があります。
また、金利変動リスクもREITに影響を与えます。
金利が上昇すると、
不動産価格が下落する可能性があり、これがREITの価格にも反映されます。
一方、ワンルームマンション投資は国内不動産が対象である場合、
為替リスクはありません。
しかし、ローン金利の変動が投資家のキャッシュフローに影響を与えることがあります。
固定金利でローンを組むことで、このリスクを軽減することが可能です。
まとめ
- REIT：為替リスクと金利変動リスクがある。
- ワンルームマンション投資：為替リスクはないが、ローン金利の影響を受ける。
実際のデータから見るワンルームマンション投資とREITの収益事例
投資判断を行う際には、過去の実績やデータを確認することが重要です。
ここでは、ワンルームマンション投資とREITの収益事例を具体的に紹介し、
それぞれの投資方法がどのような結果を生むのかを検証します。
実際に利益を上げたワンルームマンション投資の事例
ある投資家が東京都内のワンルームマンションを2,000万円で購入し、
月額賃料10万円で賃貸運用した事例を見てみましょう。
- 物件価格：2,000万円
- 年間賃料収入：120万円
- 管理費・修繕積立金：年間20万円
- 固定資産税：年間15万円
表面利回り
表面利回り = 120万円 ÷ 2,000万円 × 100 = 6.0%
実質利回り
実質利回り = （120万円 – 35万円） ÷ 2,000万円 × 100 = 4.25%
このように、実質利回りは約4.25%となります。
この事例では、空室リスクを抑えるために人気エリアの物件を選び、
賃貸需要を確保したことで、安定した収益を得ることができました。
国内REITの直近パフォーマンスデータを分析
2024年の国内REIT市場の平均配当利回りは約4.2%でした。
これに基づいて、以下のシミュレーションを行います。
- 投資額：100万円
- 配当利回り：4.2%
- 年間配当金：4.2万円
国内REITは、オフィスビルや商業施設、住宅など多様な物件に分散投資するため、
安定した分配金が期待できます。
特に、物件管理の手間がかからない点が、多忙な個人投資家にとって魅力的です。
海外REITの利回りデータとリスク要因
海外REITは、国内REITよりも利回りが高い傾向があります。
例えば、米国のREIT市場では、
6〜8%の配当利回りを提供するファンドも多く見られます。
例：米国REITのシミュレーション
- 投資額：100万円
- 配当利回り：6.5%
- 年間配当金：6.5万円
しかし、海外REITには為替リスクや現地市場のリスクが伴います。
これらのリスクを考慮した上で、
海外REITに投資する場合は、分散投資やリスクヘッジの戦略を取ることが重要です。
まとめ
国内REITは安定性を重視する投資家に適しており、
海外REITは高い利回りを狙う投資家に向いています。
それぞれのリスクとリターンを理解し、
自分に合った投資先を選ぶことが成功のカギとなります。
投資家タイプ別におすすめの投資方法を紹介
投資を成功させるためには、
“自分のライフスタイル”や”資産運用の目的”に合った投資方法を選ぶことが重要です。
ここでは、投資家タイプ別におすすめの投資方法を紹介し、
どのタイプの投資家にワンルームマンション投資とREITが適しているのかを詳しく解説します。
安定収益を重視する人にはワンルームマンション投資
安定した賃料収入を得ながら、
実物資産を所有したいという方にはワンルームマンション投資がおすすめです。
この投資方法は、
長期的に資産を形成し、家賃収入によるキャッシュフローを得ることができます。
節税効果もあるので、検討される際は
そちらも合わせてシミュレーションをしてみましょう。
こんな人におすすめ
- 安定した職に就き信用枠がある人
- 年齢を重ねても安定的な収入源を確保したい人
- 不動産という物理的な資産を保有して安心感を得たい人
- 物件の資産価値が将来上昇する可能性を狙いたい人
メリット
- 融資枠を活用する事でレバレッジを効かせられる
- 賃料収入が長期にわたり継続的に得られる
- 不動産を所有することで資産価値の上昇が期待できる
- 物件管理をしっかり行えば、空室リスクを低減できる
ワンルームマンション投資は、安定した収益を求める方にとって、堅実な選択肢です。
特に、都市部の人気エリアに物件を所有することで、
空室リスクを抑えながら賃料収入を確保できます。
短期的な流動性を重視する人にはREIT
一方、短期間で資金を回収したい、
または必要なときに資産を現金化したいという方にはREITが適しています。
REITは証券市場に上場しているため、
株式のように自由に売買でき、流動性が非常に高い点が魅力です。
こんな人におすすめ
- 自己資金の中で投資をしたい人
- 仕事や生活が忙しく、物件管理に手間をかけたくない人
- 短期的な資金ニーズがある人
- 分散投資によるリスク軽減を目指したい人
メリット
- 少額から始められるため、投資初心者でも参入しやすい
- 複数の不動産に分散投資するため、リスクが軽減される
- 証券市場で取引できるため、簡単に売却して現金化が可能
REITは、短期的な資金回収や流動性を重視する方に最適です。
また、物件の管理や運営はプロの運用会社が行うため、
投資家は手間をかけずに分配金を受け取ることができます。
どちらの投資方法を選ぶべきかは、
自分の資産運用の目的やリスク許容度によって異なります。
自分に合った投資スタイルを見極め、計画的な資産形成を進めましょう。
まとめ｜ワンルームマンション投資とREIT、あなたに合うのはどっち？
ワンルームマンション投資とREIT、それぞれの投資方法は異なる特徴を持ち、
あなたの資産運用スタイルに応じて選ぶことができます。
ワンルームマンション投資は、長期的な資産形成を目指す投資家に最適です。
物件の所有による安定した賃料収入が得られ、資産価値の上昇も期待でき
円安に対する分散投資となります。
不動産を実際に所有することで、物理的な資産を手にする安心感が大きな魅力です。
一方で、REITは、少額から始められ、流動性が高いことが大きな強みです。
証券市場で取引されているため、必要なときに簡単に売却して現金化できます。
また、プロの運用会社が不動産管理を行うため、
手間をかけずに分配金を得られるのが大きなメリットです。
どちらの投資方法もメリットとリスクがあるため、
自分の資金力、投資目的、リスク許容度をしっかりと見極めた上で選択することが重要です。
今すぐ行動し、資産運用の第一歩を踏み出そう！
不動産投資は、“情報収集”と”タイミング”が成功のカギです。
特に、少額から分散投資が可能なREITや、
長期的な安定収益を見込めるワンルームマンション投資は、初心者にもおすすめの選択肢です。
迷っている時間があるなら、まずは一歩を踏み出してみましょう。
あなたの資産運用の未来は、行動することで大きく変わります。
次なる投資チャンスを掴むために、今すぐ検討を始めてみてください！！
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