【初心者必見】不動産投資や資産形成における用語集

はじめに｜不動産投資・資産形成を始めるなら、まずは用語を知ろう！

不動産投資や資産形成を始めるにあたり、
専門的な用語が多くて「難しそう…」と感じたことはありませんか！？

投資の世界では、「知識が武器になる」 という言葉があるように、
基本的な用語を理解することで、正しい投資判断ができるようになります。

例えば、「利回り」や「キャピタルゲイン」といった言葉の意味を知るだけで、
投資対象の収益性を適切に評価できるようになります。

また、「レバレッジ」「減価償却」などの概念を理解することで、
より効率的な投資戦略を立てることも可能です。

この用語集では、
不動産投資に関する基本的な言葉から、資産形成に役立つ金融・税制の知識までを網羅し、
初心者でもすぐに理解できるように解説しています。

辞書のように使えるので、
気になる言葉をいつでも確認できるので反復的にご活用ください。

投資の第一歩は「知ること」から！

この用語集を活用して、
不動産投資・資産運用の理解を深め、賢く資産を増やしていきましょう。

不動産投資の基本用語｜まず押さえておきたい10の言葉

不動産投資を始めるにあたって、専門用語を理解することは非常に重要です。

ここでは、投資判断や物件選びに役立つ基本的な用語を10個ピックアップし、
それぞれの意味と活用方法を解説します。

1. インカムゲイン vs キャピタルゲイン｜投資収益の2つの柱

• インカムゲイン とは、不動産を所有することで得られる定期的な収益（賃料収入）のことを指します。
  例えば、マンションを貸し出して家賃収入を得るのがインカムゲインです。
  
• キャピタルゲイン とは、不動産を購入時よりも高く売却することで得られる利益のことです。
  例えば、1,500万円で購入した物件を2,000万円で売却すると、500万円のキャピタルゲインが発生します。

ポイント: 長期的に安定収益を得たいならインカムゲイン狙い、短期間での値上がりを狙うならキャピタルゲインが重要です。

2. 表面利回りと実質利回り｜収益性を正しく判断する方法

• 表面利回り = 年間家賃収入 ÷ 物件購入価格 × 100
  • 例）物件価格2,000万円、年間家賃収入120万円の場合 → 表面利回り6.0%
    
• 実質利回り = （年間家賃収入 – 管理費や修繕費などの諸経費） ÷ 物件購入価格 × 100
  • 例）年間家賃収入120万円、年間経費20万円の場合 → 実質利回り5.0%

ポイント: 表面利回りは経費を考慮していないため、実際の収益を知るためには実質利回りを確認することが重要です。

3. 減価償却とは？不動産投資での節税効果

• 減価償却 とは、建物などの資産価値を耐用年数に応じて毎年少しずつ経費として計上できる会計処理です。

メリット: 毎年の所得を減らし、課税額を抑える節税効果がある。
注意点: 物件を売却するとき、減価償却によって下がった帳簿上の価値との差額に対して課税される可能性がある。

4. レバレッジ投資｜ローンを活用して投資効果を最大化

• レバレッジ(てこの原理)とは、借入を活用することで少ない自己資金で大きな投資を行う手法。
  例）自己資金500万円 + ローン1,500万円 = 2,000万円の物件を購入可能。

メリット: 少ない自己資金で高額な資産を運用できる。
リスク: ローンの返済額を家賃収入が上回るか慎重に計算することが重要。

5. NOI（純営業利益）とは？収益物件の実力を見極める指標

• NOI（Net Operating Income） とは、賃料収入から運営費用（管理費、修繕費、固定資産税など）を差し引いた純利益のこと。

計算式）NOI = 総収入 – 運営費用
ポイント: NOIが高い物件ほど、運営費用を抑えつつ高収益を生む優良物件と判断できる。

6. LTV（ローン・トゥ・バリュー）｜不動産投資のリスク管理

• LTV（Loan To Value） とは、物件の価値に対してどれくらいのローンを借りているかを示す指標。

計算式）LTV = 借入額 ÷ 物件価格 × 100%
例）物件価格2,000万円、借入額1,500万円 → LTV 75%

ポイント: LTVが高すぎると借入リスクが上昇するため、
安定したキャッシュフローを維持できる範囲でローンを活用することが重要。

7. デューデリジェンス（DD）とは？投資前の慎重な判断基準

• デューデリジェンスとは、不動産購入前に行う詳細な調査のこと。

チェック項目:
物件の収益性、法的リスク（権利関係や規制）、建物の状態、周辺市場の動向

ポイント: デューデリジェンスを怠ると、購入後に思わぬリスクを抱える可能性が上がる

8. キャッシュフローとは？手元に残る利益を確認する方法

• キャッシュフロー = 家賃収入 -（ローン返済 + 管理費 + 税金などの経費）

ポイント:
キャッシュフローがプラス → 収益が出ている状態
キャッシュフローがマイナス → 毎月の持ち出しが発生（赤字）

注意点: 表面上の利回りだけでなく、実際に手元に残るお金を重視すること。

9. サブリースのメリット・デメリット｜安定収益の裏に潜むリスク

• サブリース とは、管理会社がオーナーから物件を一括借り上げし、第三者に貸し出す仕組み。

メリット:
家賃収入が保証されるため、空室リスクが軽減される
管理業務の手間がかからない

デメリット:
家賃保証額が途中で引き下げられる可能性がある
契約解除が難しいケースもある

10. フリップ投資とは？短期間で利益を狙う手法

• フリップ投資とは、不動産を安く購入し、リノベーション後に高く売却して短期間で利益を得る投資方法。

メリット: 短期間でキャピタルゲインを狙える
リスク: リノベーション費用や市場価格の変動による損失の可能性

資産形成・投資の基礎用語｜初心者でもわかる解説付き

資産形成を成功させるためには、基本的な投資用語を正しく理解することが重要です。

ここでは、初心者でもわかりやすいように、
投資戦略やリスク管理に関する基礎用語を10個解説します。

1. 資産配分（アセットアロケーション）とは？リスク分散の基本戦略

• 資産配分（アセットアロケーション） とは、資産を異なる投資対象（株式、債券、不動産、現金など）に分けてリスクを管理する手法。

ポイント: 全資産を1つの投資先に集中させるのはリスクが高いため、分散することで安定的なリターンを狙う。

例:株式50%、債券30%、不動産10%、現金10%のポートフォリオ

2. iDeCo（確定拠出年金）｜税制優遇を活かした長期投資

• iDeCo（イデコ） は、個人が加入できる年金制度で、運用益が非課税になるメリットがある。

主な税制優遇:
掛金が全額所得控除 → 所得税・住民税の負担が減る
運用益が非課税 → 長期投資に有利
受け取り時に控除が適用（退職所得控除 or 公的年金等控除）

注意点: 60歳まで資金を引き出せないため、短期的な資金が必要な人には不向き。

3. 新NISA｜税制優遇を活かした長期投資

• NISA（少額投資非課税制度） とは、投資で得た利益が非課税になる制度。

新NISA（2024年開始） の主な変更点:

非課税期間が無期限に
年間投資枠が拡大（最大360万円）
つみたて投資枠と成長投資枠が併用可能

ポイント: 短期投資なら成長投資枠、長期資産形成ならつみたて投資枠を活用

4. ETF（上場投資信託）とは？初心者向けの投資商品

• ETF（Exchange Traded Fund） とは、株式市場に上場している投資信託で、個別株のように売買できる。

メリット:
分散投資が簡単（1つのETFで複数の企業に投資）
手数料が低い（一般の投資信託よりもコストが安い）
リアルタイムで売買可能（株と同じように市場で取引）

例: 日経平均株価に連動するETF（例えば「NEXT FUNDS 日経225連動型上場投信」）

5. REIT（不動産投資信託）｜少額から不動産投資を始める方法

• REIT（Real Estate Investment Trust） とは、不動産を投資対象とする上場投資信託。

メリット:
少額から投資可能（1万円程度から）
流動性が高い（市場で簡単に売買可能）
不動産管理の手間が不要

注意点: 市場環境によって価格が変動し、元本割れリスクがある。

6. ドルコスト平均法｜投資タイミングに悩まない積立戦略

• ドルコスト平均法 とは、一定の金額を定期的に投資する手法。

メリット:
価格が高いときは少なく、安いときは多く購入できる
一度に大きな資金を投入するリスクを軽減

例: 毎月3万円ずつ投資信託を購入する → 市場の価格変動の影響を平均化できる。

7. 配当利回りとは？株式投資のリターンを考える指標

• 配当利回り = 1株あたりの年間配当 ÷ 株価 × 100%

例: 株価1,000円、年間配当50円 → 配当利回り5%

メリット: 定期的なインカムゲイン（配当収入）を得られる
注意点: 配当は企業の業績次第で減配・無配になる可能性がある。

8. 流動性リスクとは？不動産投資のデメリットを知る

• 流動性リスクとは、売却したいときにすぐに現金化できないリスク。

例:
株式 → 市場が開いていれば即売却可能（流動性が高い）
不動産 → 売却には時間がかかる（流動性が低い）

ポイント: 短期的に資金が必要な人は、流動性リスクが低い投資を選ぶべき。

9. ヘッジとは？投資リスクを抑えるテクニック

• ヘッジ（Hedge） とは、リスクを軽減するための対策。

主な方法:
分散投資（異なる資産クラスに投資）
空売り（市場下落時のリスクヘッジ）
オプション取引（価格変動リスクの管理）

ポイント: 一つの資産に集中せず、リスクを管理しながら投資を行う事が重要

10. バリュー投資 vs グロース投資｜どちらが自分に向いている？

• バリュー投資: 割安な株を買い、長期保有で成長を狙う
  • 例: PBR（株価純資産倍率）が低い企業に投資
• グロース投資: 高成長企業に投資し、値上がり益を狙う
  • 例: IT企業や新興企業の株を購入

ポイント: 安定性を重視するならバリュー投資、高い成長を狙うならグロース投資が向いている

不動産投資のリスク管理と戦略的用語

不動産投資では、収益を最大化するための戦略だけでなく、リスク管理の視点が非常に重要です。

ここでは、投資判断を的確に行うために押さえておくべき専門用語10選を解説します。

1. エクイティ投資とデット投資｜不動産投資の2つのアプローチ

• エクイティ投資（Equity Investment）: 不動産を直接所有し、賃貸収入や売却益を得る投資方法。
  • 例: マンション1棟や区分所有物件を購入し、家賃収入を得る。
• デット投資（Debt Investment）: 不動産投資案件に融資する形で投資し、利息収入を得る方法。
  • 例: 不動産クラウドファンディングや不動産担保ローンへの出資。

ポイント: エクイティ投資はリターンが大きいがリスクも高く、
デット投資はリスクを抑えた安定収益型。

2. 固定資産税・都市計画税｜不動産所有にかかるコスト

• 固定資産税: 不動産を所有していると毎年かかる税金。税率は1.4%（標準）。
• 都市計画税: 市街化区域内にある不動産にかかる税金。税率は0.3%。

ポイント: 物件購入時に税額を計算し、維持コストを考慮することが重要。

3. マスターリース契約とは？空室リスクを回避する手法

• マスターリース契約: 管理会社（またはサブリース会社）がオーナーから一括で借り上げ、第三者に転貸する仕組み。
• メリット: 毎月の家賃収入が保証されるため、空室リスクを軽減。
• デメリット: 管理会社に支払う手数料が発生するため、実際の収益が減少。

ポイント: 初心者向けの安定運用手法だが、契約内容の確認が必須。

4. バリューアップ投資｜リフォームやリノベーションで価値を高める

• バリューアップ投資: 物件の価値を高めることで、賃料アップや売却益の増加を狙う投資手法。
• 方法:
  • リノベーション（内装のアップグレード）
  • 設備の最新化（スマートホーム導入など）
  • 共用部分の改装（エントランスや廊下の美化）

ポイント: 築年数の古い物件を購入し、
リフォーム後に高値で売却する「フィックス＆フリップ」とも関連が深い。

5. エグジット戦略とは？投資後の売却計画の立て方

• エグジット戦略: 投資した不動産をどのタイミングで、どの価格で売却するかの計画。
• 主な売却タイミング:
  • 市場が好調なとき（不動産価格が高騰している時期）
  • 減価償却のメリットがなくなるタイミング
  • 建物の維持費が上昇する前

ポイント: 買うときだけでなく、「いつ・どう売るか」を考えながら投資することが重要。

6. オーバーローン vs アンダーローン｜借入の適正バランスを考える

• オーバーローン: 物件価格を超える融資を受けること。
  • メリット → 手元資金を温存できる。
  • デメリット → 借入額が大きくなり、返済負担が増加。
• アンダーローン: 物件価格よりも少ない融資を受けること。
  • メリット → 借入金利の負担が少なく、安定経営が可能。
  • デメリット → 自己資金が多く必要。

ポイント: 投資規模とリスク許容度に応じて、ローンの比率を調整する。

7. 物件の耐用年数とは？融資や減価償却に影響する重要ポイント

• 法定耐用年数: 建物の種類ごとに設定された減価償却期間。
  • 木造: 22年
  • 鉄骨造: 34年
  • RC（鉄筋コンクリート）: 47年
• 融資への影響: 耐用年数が短いと、融資期間が短くなる可能性がある。

ポイント: 築古物件を購入する場合、残存耐用年数を確認することが重要。

8. ストレステスト｜不動産投資でリスクを事前に分析する方法

• ストレステスト: 想定外のリスクが発生した場合のシミュレーション。
  • 例: 家賃下落率5%、金利上昇2%、空室率20%での収益試算。

ポイント: 最悪のシナリオでも収益がマイナスにならないか事前に分析。

9. プロフォーマ（収支予測）｜投資前にキャッシュフローを見極める

• プロフォーマ: 不動産投資の収益を予測する財務モデル。
  • 例: 家賃収入、維持費、融資返済額、固定資産税などを考慮して試算。

ポイント: キャッシュフローが黒字になるか確認し、投資判断を行う。

10. フィックス＆フリップ戦略とは？短期売却で利益を得る投資手法

• フィックス＆フリップ（Fix & Flip）: 安く買い、リノベーション後に高く売る短期売却戦略。
• 成功のポイント:
  • 購入時点で市場価格より割安な物件を狙う。
  • リフォーム費用と売却価格のバランスを考慮。
  • 短期間で売却することでコストを抑える。
    

ポイント: 価格差を利用して利益を生み出す手法だが、
リフォームコストや市場動向を慎重に見極めることが重要。

まとめ｜この用語集を活用して投資の理解を深めよう！

不動産投資や資産形成の成功には、正しい知識と戦略が欠かせません。

その中でも、専門用語を理解することは、投資判断の精度を高める重要な要素となります。

例えば、「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」の違いを知ることで、
自分が目指す投資スタイルが明確になり、

「レバレッジ」や「減価償却」の仕組みを理解すれば、
資金効率や節税効果を最大限に活用できます。

初心者が次に学ぶべきステップとしては、
学んだ用語を実際の投資シミュレーションや案件分析に活かすことが重要です。

リスク管理の観点から「LTV」や「ストレステスト」を活用し、
長期的な資産運用のために、
「アセットアロケーション」や「ドルコスト平均法」などの手法を組み合わせていきましょう。

本用語集を辞書として活用しながら、
自分の投資スタイルを確立し、実践的な判断ができるようになることが成功への第一歩です。

知識を武器に、長期的な視野で堅実な投資を行い、資産形成を着実に進めていきましょう！

なお、下記の記事をチェックして不動産投資の知見を増やしましょう！！