1口1万円程度の少額で始めることができ、安定した収益を確保しやすいことから、新しい資産運用の手法として注目が高まっている不動産クラウドファンディング。
今回は不動産クラウドファンディングにおける種類について、わかりやすく解説していきたいと思います。
また、不動産クラウドファンディングをおこなうにあたって、どういった手続きが必要なのか、どういった流れなのか、そしてその際の注意点についても説明いたしますので、最後までお付き合いください。
不動産クラウドファンディングの種類
不動産クラウドファンディングの種類は、主に「投資型」と「融資型（貸付型）」に分類され、どちらも少額から始められる投資手法という点は共通します。
①不動産投資型クラウドファンディング
不動産投資型クラウドファンディングとは、不動産特定共同事業の枠組みのなかで組成された仕組みのひとつです。
そのなかでもインターネットを通じて出資者を募る手法を「不動産投資型クラウドファンディング」といいます。
不動産投資型クラウドファンディングは、プロが選んだ複数の募集案件（物件）のなかから、投資対象物件を自身の目利きで選ぶことが可能です。
また、多くのクラウドファンディング業者は優先劣後方式を採用しており、不動産の運用によって損失が発生した場合も損失部分は劣後出資（事業者）から優先的に負担するため、投資家はリスク軽減できるというメリットがあります。
※不動産特定共同事業とは……
事業者が複数の投資家から出資を受けるなどして集めた資金で収益不動産を取得・運用し、そこから生まれた収益を投資家に分配する事業のこと。
①-1.REITとの違い
REITは証券会社を通じて投資を募り、ホテルやオフィスビルなど複数の不動産に投資します。
事業者が投資する複数不動産に数百億〜数千億規模で投資するため、金額の規模が大きく異なってきます。
不動産投資型クラウドファンディングは物件によって利益の分配時期が変わりますがREITは、年に1〜2回と定められているため、利益を得られる期間が明確です。
しかしREITには元本割れリスクなどに対する保証がないので、損をする可能性は避けらないというデメリットもあります。
①-2.現物不動産投資との違い
現物不動産投資は、投資家自身が不動産を購入し、管理しながら利益を得ていく方法です。
不動産がマンションなどであればマンション内の管理だけでなく、建物の維持もしなければならないため、手間や修理費用がかかります。
また、1人で不動産を購入するため、初期投資額も高額です。
分配されるわけではないので利益をすべて自分のものにできるメリットがあるものの、維持費などにお金を回さなければならないというデメリットもあります。
②不動産融資型（貸付型）クラウドファンディング
不動産融資型（貸付型）クラウドファンディングとは、不動産を運用する事業者がインターネットを通じて資金調達をする方法で、ソーシャルレンディングや貸付型クラウドファンディングとも呼ばれています。
不動産融資型（貸付型）クラウドファンディングは、投資家が不動産を運用する事業者（資金需要者）に対して貸金業の免許を持つファンド（サイトの運営会社）を通じて融資（貸付）を行うというもので、集まった資金はまとめて事業者に融資（貸付）され、一定期間経過後に利息が加算されて投資家に返済される仕組みとなっています。
不動産融資型（貸付型）クラウドファンディングは、投資型と違ってご自身の目利きで不動産物件を選ぶことはできませんが、担保や保証のある案件もあるため、比較的低リスクでの資産運用が可能です。
このように、不動産投資型クラウドファンディングと不動産融資型（貸付型）クラウドファンディングはそれぞれ良いところが違ってきます。
自分のスタイルにどちらが合うのか、しっかりと見極めて投資を行いましょう。
不動産クラウドファンディングを始めるには
種類の違いがわかったところで、次は不動産クラウドファンディングの始め方についてです。
いざ始めようと思ったときに、どういった手続きが必要なのか、どういった流れなのか疑問に思いますよね。
そこで必要な手続きを5つのステップにまとめてみました。
【1】会員登録
ほとんどの事業者が、不動産クラウドファンディングのサービスサイトを設置しています。
まずは、投資したい事業者のサービスサイトで会員登録をしましょう。
会員登録ではメールアドレスなど、必要事項を入力します。
たくさんのサービスサイトがありますので、登録前にどこが自分にあっているか、しっかりと確認をする必要もあります。
【2】投資家登録
会員登録が完了したら、続けて投資家登録をおこないます。
投資家登録では氏名や出金先口座を登録するだけでなく、本人確認や審査もおこなわれます。
また、入力が必要な項目に加えて、書類の画像データをアップロードしなければならない場合もあるため、あらかじめ手元に書類を準備しておきましょう。
必要事項の入力が完了した時点で、事業者側が自動的に投資家審査をおこないます。
書類の不備や所定の審査に問題がなければ、審査を通過し、投資が可能となります。
※必要書類は各サイトに記載がありますので、登録前に必ず目を通しておいてください。
投資したい案件がある方は、投資できないということがないように、早めの行動を心がけましょう。
【3】募集中の案件に申し込む
投資家審査に通過し投資家登録が完了すれば、募集中の案件に申し込むことが可能です。
募集中の案件は多数あります。
投資したい不動産を比較検討し、利益が期待できる不動産を見極めることが大切です。
申し込み後、抽選の場合は抽選日に抽選が行われ、当選者に契約成立時書面や出資金入金の案内などがメールで届きます。
必ず結果を確認したうえで入金に進みましょう。
※先着の場合は申し込み後に手続きのメールが届きます。
【4】入金後の運用開始
契約が無事に成立し入金が済めば、運用が開始されます。
運用に関しては、すべて事業者側でおこなわれるため、投資家側で必要な手続きなどはありません。
運用状況はサービスサイトのマイページといった場所でいつでも確認できますので、投資しましたら一度確認してみてください。
【5】分配金の受け取り
投資した不動産を運用後、利益が発生すれば分配金を受け取れると同時に出資金の払い戻しもおこなわれます。
分配金は投資した額によって変化するため、金額の詳細はサービスサイトのマイページなどで確認しましょう。
分配金や出資金の払い戻し方法は、予め登録しておいた銀行口座への入金であることが一般的です。
〜手続きを行う上での注意点〜
投資手続きで不備があれば、再度申請が必要になったり、メールでのやり取りが増えたりと手間が発生します。
この手間を無くして、スムーズに不動産クラウドファンディングをおこないましょう。
注意点①口座情報に必要な情報が揃っていない
口座情報といっても入力が必要な項目は複数あり、確認画像には入力したすべての情報が揃っている必要があります。
口座情報は主に、銀行名、支店名、口座番号、本人の名前などの内容の入力を求められます。
しかし、上記の情報が記載されている場所は、通帳やキャッシュカードの種類によって異なってきますよね。
クレジットカードが一体となっているキャッシュカードは表面だけでなく裏面の画像も必要な場合があったり、ネットバンクの場合は口座情報の画像データはスマートフォンやパソコンでのスクリーンショットとなります。
必要な情報が1つの画面におさまらない場合もありますので、アップロード前に再度確認することをおすすめします。
注意点②住所の相違
・数字や記号を全角ではなく半角で入力してしまった
・丁目や番地の入力がない
・マンション名や部屋番号の入力がない
・違う番地や前の住所を入力してしまった
などと、上記のような入力ミスをしてしまい、提出した身分証の住所と異なると、不備とみなされてしまいます。
必ず、現在の住所が記載された身分証を提出しましょう。
注意点③有効期限
運転免許証やパスポートなど、有効期限が切れていれば無効となってしまいます。
手続き前に必ず、有効期限内の本人確認書類を用意しましょう。
注意点④マイナンバーカード
マイナンバーカードを本人確認書類として提出する際、通知カードでは無効となってしまうケースがあります。
通知カードは、あくまで住民に個人番号を知らせるための紙の書類ですので、本人確認書類として利用する場合は、顔写真付きのICカードであるマイナンバーカードを利用しましょう。
注意点⑤eKYC
オンラインで本人確認する際、eKYCという個人のスマートフォンやパソコンのカメラ機能を利用した画像認識をする場合があります。
ただ、自ら撮影するため、うまく撮影できないことや、正しく認識されないことが考えられます。
※eKYCでは顔の書類の「向き」や「面」を細かく指示されます。
これらの指示とは異なる向き・面で撮影してしまうとエラーとなり認識されません。
画面の指示に従って撮影を行って下さい。
また、パソコンでeKYCをおこないたい場合、カメラ機能の付いたパソコンのみでしか対応していません。
パソコンにカメラ機能がなければ、スマートフォンや郵送で本人確認を進めましょう。
まとめ
不動産クラウディングは1口1万円から始められる、投資の中でも手軽な部類のものになります。
最初は少額の利益でも、その利益を資金として使用していくことによって、長期的に見れば多額の利益にも繋がります。
きっと日々の暮らしを潤す手助けにもなるはずです。
自分に合った不動産クラウドファンディングを見つけ、手続きを行う上での注意点をしっかりと確認した上で登録して、まずは副業として始めてみてはいかがでしょうか？
監修︰越智正道
東京都文京区にて税理士事務所を経営。
ファイナンシャルプランナーとしても活動しながら、税理士業務では、記帳代行、試算表の作成、ペイロール代行、決算書類の作成、経営分析、税務申告など、多岐にわたるサービスを提供。
クライアントには、IT関連、ブライダル、化粧品開発、飲食業、医療関連など、さまざまな業種が含まれており
相続対策や事業承継、IPO支援、人事・労務管理指導などの分野の知見も広く持つ。
特に、NPO法人や金融資産関連の税務コンサルティングに力を入れており、幅広いニーズに応えることを使命としています。
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