マンションの遺産相続が発生した際、何から手をつければよいか分からず戸惑う方は少なくありません。
このページでは、マンションという不動産を相続する際の一連の手続きや、必要となる税金について詳しく解説します。
遺産分割で揉めないための具体的な方法や、相続後の活用に関する注意点も網羅しており、相続の全体像を把握できます。
マンションを相続したら最初にやるべき3つのこと
親の死亡後、親のマンションを相続する際には、まず取り組むべきことがあります。
相続手続きは複雑で多岐にわたりますが、初動を間違えると後々のトラブルにつながる可能性があります。
落ち着いて、正しいやり方で一つずつ進めていくことが重要です。
ここでは、相続が発生した後、すぐに行うべき3つの基本事項について解説します。
1. 遺言書の有無を確認する
相続が開始したら、まずは被相続人が遺言書を遺していないかを確認します。
遺言の有無によって、その後の遺産分割の方法が大きく変わるためです。
遺言書がある場合は、原則としてその内容に従って遺産を分けます。
自筆証書遺言や秘密証書遺言が見つかった場合は、家庭裁判所で検認という手続きが必要です。
一方、公正証書遺言であれば検認は不要で、すぐに内容の執行に移れます。
2. 法定相続人が誰なのかを戸籍謄本で調査・確定する
遺言書がない場合、法律で定められた相続人が遺産を相続します。
相続人が誰なのかを法的に確定させるため、被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本等を取得して調査します。
通常、配偶者と子供が相続人となりますが、子供がいない場合は親や兄弟姉妹が相続人になることもあります。
相続人が複数人いる場合や、孫への代襲相続、未成年者が含まれるケースでは、手続きが複雑になるため正確な調査が不可欠です。
3. 相続財産をすべてリストアップし財産目録を作成する
相続の対象となる財産をすべて洗い出し、その価値を評価して一覧表にまとめます。
財産には、マンションなどの不動産だけでなく、預貯金、株式、自動車といったプラスの財産と、借金や未払金などのマイナスの財産の両方が含まれます。
財産の全体像を正確に把握することは、後の遺産分割協議や相続税の申告をスムーズに進めるための基礎となります。
【2024年4月義務化】マンションの相続登記手続き5つのステップ
2024年4月1日から、不動産の相続登記が義務化されました。
これにより、相続によってマンションの所有権を取得した相続人は、その事実を知った日から3年以内に法務局へ登記申請を行う必要があります。
この登記手続きの仕方を知らないと、過料の対象となる可能性もあります。
ここでは、マンションの名義変更を完了させるまでの具体的な流れを5つのステップで解説します。
ステップ1：必要書類（戸籍謄本・印鑑証明書など）を収集する
相続登記の申請には、数多くの書類が必要です。
主な必要書類として、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本、相続人全員の現在の戸籍謄本、マンションを相続する人の住民票、相続人全員の印鑑証明書などが挙げられます。
また、マンションの固定資産評価証明書も必要です。
これらの書類は取得に時間がかかるものもあるため、早めに準備を始めることが手続きを円滑に進めるポイントです。
ステップ2：遺産分割協議で相続方法を決定する
遺言書がない場合、法定相続人全員で遺産の分け方について話し合う「遺産分割協議」を行います。
マンションは現金のように物理的に分割できないため、「誰が相続するのか」「売却して現金で分けるのか」といった具体的な相続方法を決定します。
相続人それぞれの希望や状況を考慮し、全員が納得できる結論を目指すことが重要です。
この協議での合意割合が、後の手続きの基礎となります。
ステップ3：遺産分割協議書を作成し全員で署名・捺印する
遺産分割協議で合意した内容は、その証明として「遺産分割協議書」という書面にまとめます。
この書類には、誰がどの財産をどれだけ相続するのかを明確に記載し、相続人全員が署名した上で実印を押印します。
遺産分割協議書は、相続登記を申請する際の添付書類となるだけでなく、預貯金の名義変更など他の相続手続きでも必要となる非常に重要な書類です。
ステップ4：法務局へ相続登記の申請を行う
必要書類と遺産分割協議書が揃ったら、登記申請書を作成し、マンションの所在地を管轄する法務局へ相続登記を申請します。
申請方法は、法務局の窓口へ直接持参するほか、郵送やオンラインでも可能です。
申請書に不備があると修正が必要になり時間がかかるため、記載内容を十分に確認してから提出します。
ステップ5：相続税の申告と納税を10ヶ月以内に行う
相続した財産の総額が基礎控除額を超える場合は、相続税の申告と納税が必要です。
この相続税申告の期限は、被相続人が亡くなったことを知った日の翌日から10ヶ月以内と定められています。
納税は原則として現金一括で行います。
いつまでに何をすべきかスケジュールを管理し、期限に遅れないよう注意しましょう。
税の計算は複雑なため、税理士に相談することも一つの方法です。
マンション相続で発生する費用と税金の総額はいくら？
マンションを相続すると、さまざまな費用や税金が発生します。
具体的にどのようなお金がかかり、総額でいくらくらい準備すればよいのか、事前に把握しておくことが大切です。
主なものとして、登記手続きにかかる登録免許税、専門家への手数料、そして相続財産の金額に応じた相続税などが挙げられます。
ここでは、マンション相続で支払う税とは何か、その金額について解説します。
相続登記で法務局に納める登録免許税の計算方法
相続登記を申請する際には、税金として登録免許税を法務局に納付する必要があります。
この税額の計算方法は、対象となるマンションの固定資産税評価額に税率0.4％を乗じて算出します。
例えば、マンションの固定資産税評価額が2,000万円の場合、登録免許税は「2,000万円×0.4%=8万円」となります。
固定資産税評価額は、毎年市区町村から送付される固定資産税の納税通知書で確認できます。
司法書士へ手続きを依頼した場合の報酬相場
相続登記の手続きは複雑で、必要書類の収集にも手間がかかるため、司法書士に依頼するのが一般的です。
司法書士に依頼した場合の報酬は、事務所や案件の難易度によって異なりますが、一般的な相場は10万円前後です。
この報酬には、戸籍謄本の収集、遺産分割協議書の作成、登記申請書の作成・提出代行などが含まれることが多いです。
相続人の数が多い場合や、不動産が複数ある場合は、報酬額が加算されることがあります。
相続税はかかる？基礎控除額とシミュレーション
相続税は、相続する遺産の総額が「基礎控除額」を超える場合にのみ課税されます。
基礎控除の計算方法は「3,000万円＋（600万円×法定相続人の数）」です。
例えば、相続人が妻と子供2人の計3人なら、基礎控除額は4,800万円となり、遺産総額がこれ以下であれば相続税はかかりません。
また、配偶者には「配偶者控除」という大きな税額軽減制度があり、法定相続分または1億6,000万円までの財産には相続税がかからない仕組みになっています。
相続したマンションを売却した時にかかる譲渡所得税
相続したマンションを売却し、利益（譲渡所得）が出た場合には、その利益に対して所得税と住民税（合わせて譲渡所得税）が課税されます。
ただし、一定の要件を満たすことで税負担を軽減できる特例があります。
例えば、相続開始から3年10ヶ月以内に売却した場合には、相続税額の一部を取得費に加算できる特例が適用可能です。
また、被相続人が居住用として使っていたマンションであれば、3,000万円の特別控除が使えるケースもあります。
マンションの相続税評価額はどう決まる？2024年からの新ルールも解説
相続税を計算する上で、基礎となるのが相続財産の評価額です。
特にマンションの相続税評価額は、実際の取引価格（時価）とは異なる方法で算出されるため、その仕組みを理解しておくことが重要です。
区分所有の不動産であるマンションの評価は、節税対策として注目されてきましたが、2024年からの新ルール導入で状況が変化しています。
ここでは、一棟ではなく区分マンションの税評価の基本と改正点を解説します。
【基本】土地（敷地権）と建物の評価額の計算方法
マンションの相続税評価額は、「建物部分」と「土地部分（敷地利用権）」に分けてそれぞれ計算し、それらを合算して算出します。
建物部分の評価額は、原則として市区町村が定める固定資産税評価額と同額です。
土地部分の評価額は、国税庁が公表する路線価を用いて計算するのが一般的です。
中古マンションの査定とは異なり、これらの公的な価格を基に評価額が決まるため、市場での取引価格よりも低くなる傾向があります。
【2024年改正】タワーマンションの相続税評価額の見直しの影響
これまで、タワーマンションは市場価格と相続税評価額の差が大きく、節税効果が高いとされてきました。
しかし、2024年1月1日以降の相続から、この評価方法が見直されました。
新ルールでは、従来の評価額に、築年数、総階数、所在階、敷地持分狭小度といった要素を反映した補正率を乗じて評価額を算出します。
特に高層階の物件ほど評価額が上がりやすくなり、1億円を超えるような投資目的のタワーマンションを利用した節税対策は、その効果が薄れることになります。
兄弟で揉めない！マンションの遺産分割4つの方法
不動産であるマンションは現金のように簡単に分割できないため、兄弟などの共同相続人間で分け方を巡る問題が起きやすい財産です。
誰か一人が相続すると他の相続人との間に不公平感が生まれ、トラブルに発展するケースも少なくありません。
ここでは、将来の二次相続の問題なども考慮しつつ、円満に遺産分割を行うための代表的な4つの分け方を紹介します。
【現物分割】代表者1人がマンションをそのまま相続する方法
現物分割は、遺産をそのままの形で分ける方法です。
マンションの場合、相続した兄弟のうち1人が単独で所有権を取得します。
例えば、長男がマンションを相続し、次男が同程度の価値の預貯金を相続するなど、他の財産と組み合わせて全体のバランスを取るのが理想的です。
ただし、マンション以外にめぼしい財産がない場合は、相続する人としない人の間で不公平が生じやすくなります。
【換価分割】マンションを売却して現金を公平に分ける方法
換価分割は、相続したマンションを売却して現金に換え、そのお金を相続人同士で分ける方法です。
現金を法定相続分などの割合に応じて分配するため、非常に公平で分かりやすいのが最大のメリットです。
相続人の中にマンションに住む予定の人がおらず、全員が現金での分配を希望する場合に適しています。
ただし、売却には仲介手数料などの費用がかかり、売れるまでに時間がかかることもあります。
【代償分割】1人が相続し他の相続人へ代償金を支払う方法
代償分割は、相続人のうち1人がマンションを現物で相続する代わりに、その人が他の相続人に対して、それぞれの相続分に見合うお金（代償金）を支払う方法です。
例えば、長男がマンションを相続する代わりに、次男へ法定相続分相当の現金を支払うといった形です。
マンションを売却したくない場合に有効ですが、相続する側に代償金を支払えるだけの十分な資力が必要となります。
【共有分割】複数人で所有権を分け合う方法とそのリスク
共有分割は、一つのマンションを兄弟など複数人の相続人が、それぞれの持分を決めて共同で所有する方法です。
例えば、兄弟2人で2分の1ずつの持分を登記します。
一見、公平な方法に見えますが、将来的にそのマンションを売却したり賃貸に出したりする際には、共有者全員の同意が必要になります。
意見が対立すると何も決められなくなるなど、権利関係が複雑化し、将来のトラブルの原因となるリスクが高い方法です。
相続したマンションの最適な活用法は？3つの選択肢を比較
親などからマンションを相続したものの、どのように活用すればよいか悩むケースは少なくありません。
活用方法には主に「自分で住む」「賃貸に出す」「売却する」という3つの選択肢があります。
それぞれの方法にメリットとデメリットがあるため、自身のライフプランやマンションの立地、状態などを総合的に考慮して、最適な選択をすることが重要です。
ここでは、3つの選択肢を比較検討します。
自分で居住するケースのメリットと注意点
相続したマンションに自分で住む最大のメリットは、家賃の支払いがなくなり住居費を節約できる点です。
親が住んでいた家に愛着がある場合にも適しています。
一方で注意点として、毎年かかる固定資産税や都市計画税、マンションの管理費、修繕積立金といった維持費を継続的に負担する必要があります。
また、築年数が古い場合は、快適に住むためにリフォーム費用がかかることも考慮しなければなりません。
賃貸に出して家賃収入を得るケースのメリットと注意点
相続したマンションを賃貸に出せば、毎月安定した家賃収入を得ることができ、不労所得につながる可能性があります。
不動産経営の第一歩となるのがメリットです。
ただし、必ずしも入居者が見つかるとは限らず、空室リスクが伴います。
また、家賃の滞納や入居者間のトラブルなど、賃貸管理特有の問題に対応する必要も出てきます。
管理会社に委託することもできますが、その場合は管理手数料がかかります。
売却して現金化するケースのメリットと注意点
マンションを売却すれば、まとまった現金を手に入れることができます。
この現金は、他の資産に投資したり、ローンの返済に充てたりと、自由に使うことが可能です。
また、固定資産税などの維持費の負担や、管理の手間から解放される点も大きなメリットです。
注意点としては、売却によって利益が出た場合、譲渡所得税が課されることが挙げられます。
売却活動に時間や手間がかかることも念頭に置く必要があります。
不要なマンションを相続した場合の2つの対処法
地方にある、築年数が古い、管理状態が悪いなど、さまざまな理由で「いらない」と感じるマンションを相続することもあります。
老朽化が進んだ築古の物件は、買い手や借り手が見つかりにくく、所有しているだけで固定資産税や管理費の負担が続く「負動産」になりかねません。
このような活用も売却も難しいマンションを相続しない、あるいは手放すための主な対処法を2つ紹介します。
家庭裁判所で手続きする「相続放棄」の流れ
相続放棄とは、プラスの財産もマイナスの財産も一切受け継がない意思表示をすることです。
相続の開始を知った時から3ヶ月以内に、家庭裁判所に申述することで手続きできます。
相続放棄が認められれば、初めから相続人ではなかったことになるため、不要なマンションの所有権や管理責任を負わずに済みます。
ただし、預貯金など他のプラスの財産もすべて放棄することになるため、慎重な判断が必要です。
「相続土地国庫帰属制度」の利用を検討する
相続した不要な土地の所有権を国に引き渡すことができる「相続土地国庫帰属制度」が2023年4月から始まりました。
しかし、この制度は建物がない更地が対象です。
そのため、マンションの場合は、建物を解体して更地にする必要がありますが、区分所有のマンションでは事実上解体は不可能です。
一棟所有のマンションを相続した場合などで、一定の要件を満たせば利用できる可能性がありますが、負担金の納付も必要です。
マンション 相続に関するよくある質問
マンションの相続は、手続きが複雑で専門的な知識も求められるため、多くの疑問が生じます。
特に、手続きの期限やローンの問題、専門家への相談の必要性については、多くの方が悩むポイントです。
ここでは、マンション相続に関して特によく寄せられる質問に回答します。
個別の状況で判断に迷う場合は、専門家への相談も検討しましょう。
マンションの相続手続きに期限はありますか？
はい、あります。
2024年4月の法改正により、相続登記は「相続の開始を知った日から3年以内」の申請が義務化されました。
また、相続税の申告・納税は「相続開始を知った日の翌日から10ヶ月以内」です。
もし相続放棄を検討する場合は「相続開始を知った日から3ヶ月以内」に家庭裁判所へ申述する必要があり、それぞれ期限が異なります。
親の住宅ローンが残っているマンションを相続したらどうなりますか？
親の住宅ローンもマイナスの財産として相続の対象となり、相続人が返済義務を引き継ぎます。
ただし、親が団体信用生命保険（団信）に加入していた場合、保険金によってローンは完済されるため、返済は不要です。
団信に加入していない、または保険金が下りない場合は返済が必要になり、返済ができない場合は相続放棄も選択肢となります。
相続手続きは自分でできますか？専門家に依頼する目安は？
時間をかけて調べれば、自分で手続きを行うことも可能です。
しかし、相続人が複数いて関係が複雑な場合や、遺産分割で揉めている場合、平日に役所や法務局へ行く時間が取れない場合は、専門家への相談がおすすめです。
相続登記は司法書士、相続税の申告は税理士が専門となります。
手続きを自分でするには、相応の知識と労力が必要です。
まとめ
マンションの相続は、遺言書の確認から始まり、相続人の確定、財産調査、遺産分割協議を経て、法務局での相続登記（名義変更）という流れで進みます。
特に、2024年4月から相続登記が義務化されたため、期限内にマンションの名義を相続人へ変更する手続きを完了させることが不可欠です。
また、登録免許税や相続税といった費用・税金の問題、相続後の活用方法についても事前に理解を深め、計画的に進めることが円満な相続の鍵となります。
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