アパート経営は、安定した家賃収入や節税効果が期待できる一方で、多額の費用がかかり、空室や老朽化などのリスクも伴います。
インターネット上では「アパート経営はするな」「最後は破産・破綻する」といった厳しい意見も見られ、今後始めるのが難しいと感じる方も少なくありません。
しかし、アパート経営を始めるには正しい知識を身につけ、失敗のリスクを理解し、適切な始め方を実践することが重要です。
この記事では、アパート経営の基本的な仕組みから、メリット・デメリット、具体的な始め方、必要な費用まで、初心者が抱える悩みを解消するために徹底解説します。
アパート経営とは？仕組みとマンション経営との違いを解説
アパート経営とは、自身がオーナーとなってアパートを1棟、あるいは複数棟を取得・建築し、入居者に部屋を貸し出して家賃収入を得る不動産投資の一種です。
土地活用や資産形成の手段として検討されることが多く、マンション経営とは投資対象の規模や建物の構造などに違いがあります。
ここでは、アパート経営の基本的な仕組みと、よく比較されるマンション経営との違いについて解説します。
不動産投資の全体像については「不動産投資とは」で詳しく紹介しています。
アパート経営の基本的な仕組み
アパート経営の基本的な仕組みは、所有するアパートの部屋を賃貸に出し、入居者から毎月家賃収入を得ることです。
この収入からローン返済や管理費、税金などの経費を差し引いたものが、大家としての利益となります。
計画通りに経営が進めば、不労所得として安定した黒字を維持でき、採算が取れるようになります。
親からアパートを引き継ぐ、あるいは継ぐ予定の場合でも、この基本的な仕組みを理解しておくことが儲かる経営の第一歩です。
「本当に儲かるのか」という疑問を持つ方もいますが、適切な物件選びと運営管理を行えば、長期的に安定した利益を得ることが可能です。
マンション経営との主な違い
アパート経営とマンション経営の最も大きな違いは、投資対象の規模と建物の構造です。
アパート経営は木造や軽量鉄骨造の建物が中心で、1棟全体を所有するのが一般的です。
一方、マンション経営は鉄筋コンクリート造の頑丈な建物で、多くの場合、建物の中の1部屋から投資を始める区分所有を指します。
アパートは部屋数が比較的少なく、エレベーターがない物件も多いですが、土地も所有できる点や設計の自由度が高い点が特徴です。
また、敷地内に駐車場を併設しやすいといった違いもあります。
アパート経営で得られる3つの大きなメリット
アパート経営はリスクや注意点もありますが、それを上回る大きなメリットが存在します。
成功すれば、経済的な安定や将来への備えとして非常に有効な手段となり得ます。
アパート経営が人気を集める理由や、どのような人に向いているかを理解する上で、これらのメリットを知ることは成功のコツを掴む第一歩です。
ここでは、アパート経営で得られる代表的な3つのメリットを解説します。
安定した家賃収入を長期的に確保できる
アパート経営最大のメリットは、入居者がいる限り毎月安定した家賃収入を得られることです。
株式投資のように日々の価格変動に一喜一憂することが少なく、キャッシュフローの見通しが立てやすいのが特徴です。
特に、公的年金だけでは不安が残る老後の生活において、私的年金代わりの収入源として大きな役割を果たします。
定年後も継続的な収入が見込めるため、ゆとりある生活設計に繋がります。
相続税や固定資産税の節税効果が期待できる
アパート経営は、効果的な節税対策としても知られています。
現金や更地のまま土地を相続するのに比べ、賃貸アパートを建てた土地は「貸家建付地」として相続税評価額が大幅に引き下げられます。
建物自体も固定資産税評価額で評価されるため、相続税の負担を大きく軽減する効果が期待できます。
また、土地にかかる固定資産税や都市計画税も、住宅用地の特例が適用されることで減額されます。
このように、相続を控えている場合の相続税対策として非常に有効な手段です。
ローン活用時の団体信用生命保険で生命保険代わりになる
アパート経営を始める際に金融機関から融資を受ける場合、多くは団体信用生命保険（団信）への加入が条件となります。
この保険に加入していれば、ローン契約者に万が一のことがあった場合（死亡または高度障害状態）、保険金によってローンの残債が全額弁済されます。
残された家族はローン返済の負担なく、家賃収入が得られるアパートという資産を引き継ぐことができます。
これは実質的に生命保険と同様の機能を果たし、家族への保障となります。
アパート経営で失敗しないために知っておくべき4大リスクと対策
アパート経営には多くのメリットがある一方で、長期的な視点で考慮すべきリスクも存在します。
特に10年後、30年後を見据えた際、これらのリスクを想定せずに始めると、経営が赤字に陥るなどのトラブルに繋がりかねません。
不動産投資のリスク全般については「不動産投資リスク」で詳しく紹介しています。
ここでは、アパート経営で失敗しないために必ず知っておくべき4つの大きなリスクと、その具体的な対策について解説します。
空室が発生し家賃収入が減少するリスク
アパート経営における最大のリスクは、空室の発生です。
空室期間中は家賃収入が途絶える一方、ローン返済や経費の支払いは続くため、キャッシュフローが悪化します。
この空室リスクへの対策としては、入居者にとって魅力的な立地を選ぶこと、定期的なメンテナンスで建物の価値を維持することが基本です。
また、信頼できる管理会社に入居者募集を委託し、高い入居率を維持してもらうことも重要です。
退去時の原状回復を迅速に行うことや、家賃保証のあるサブリース契約を検討するのも一つの方法です。
建物の老朽化で修繕費用が増加するリスク
建物は何年か経つと必ず老朽化し、外壁の塗装、屋根の防水、給湯器などの設備交換といった大規模な修繕が必要になります。
これらの修繕費は高額になることが多く、計画的に積み立てておかないと経営を圧迫します。
対策としては、長期的な修繕計画をあらかじめ策定し、毎月の家賃収入から修繕積立金を着実に貯めておくことが不可欠です。
将来的に建て替えを行うのか、あるいは適切なタイミングで売る（手放す）のかといった出口戦略も、早期から検討しておく必要があります。
金利上昇によりローン返済額が増えるリスク
変動金利でアパートローンを組んだ場合、将来的に市場の金利が上昇すると、それに伴ってローン返済額も増加するリスクがあります。
返済額の増加は収支計画を狂わせ、手元に残る利益を減少させる直接的な原因となります。
このリスクへの対策としては、金利変動の影響を受けない固定金利のローンを選択することが挙げられます。
また、変動金利を選ぶ場合でも、金利が上昇した際に慌てないよう、手元に余裕資金を確保しておくことや、返済期間中に繰り上げ返済を進めて元本を減らしておくことが有効です。
地震や火災など災害で建物が損害を受けるリスク
日本は地震や台風などの自然災害が多い国であり、これらの災害によってアパートが損壊するリスクは常に存在します。
火災も、入居者の過失や放火など、様々な原因で発生する可能性があります。
建物が大きな損害を受けると、修繕費用がかかるだけでなく、経営の継続自体が困難になる場合もあります。
こうしたリスクに備えるためには、火災保険や地震保険への加入が必須です。
補償内容を十分に確認し、万が一の際に事業を再建できるだけの備えをしておくことが重要です。
初心者でも安心！アパート経営の始め方を5つのステップで解説
アパート経営に興味はあっても、何から手をつけていいか分からない初心者の方も多いでしょう。
成功するためには、正しい手順とノウハウを学ぶことが不可欠です。
ここでは、アパート経営の始め方について、初心者でも安心して進められるよう5つの具体的なステップに分けて、おすすめの方法や手続き、必要な知識を解説します。
ステップ1：事業計画を立てて目標を明確にする
最初に、なぜアパート経営をしたいのか、目標を明確にすることが重要です。
例えば、「年収を増やしたい」「老後の資金にしたい」「節税したい」など、目的によって選ぶべき物件や戦略は変わります。
目標が決まったら、具体的な事業計画を立てます。
物件価格に対してどれくらいの収益が見込めるかを示す「利回り」を算出し、何年で投資費用を回収できるかシミュレーションします。
目標年収に対して、どの程度の規模のアパートが必要か、割合を考えることも大切です。
利回りについては「利回りとは」で詳しく紹介しています。
ステップ2：物件の情報収集と土地の選定を行う
次に、具体的な物件の情報を収集します。
すでに土地を所有している場合は、その土地の特性に合ったアパート建築を検討します。
土地がない場合は、土地探しから始めます。
新築か中古物件か、それぞれのメリット・デメリットを比較検討しましょう。
立地は将来の入居率を大きく左右するため、大学や企業の近く、駅からの距離など、賃貸需要が見込めるエリアを慎重に選定します。
北海道、宮城、千葉、埼玉、神奈川、大阪、京都、福岡、和歌山、群馬など、地方でも有望なエリアはあります。
100坪程度の土地があれば駐車場経営との比較も可能です。
遠方の物件を検討する場合は管理体制が重要になります。
間取りや広さも重要な要素です。
ステップ3：自己資金の準備と金融機関への融資相談
アパート経営には多額の資金が必要となるため、多くの場合、金融機関からの融資を利用します。
まずは自己資金をどのくらい準備できるかを確認し、金融機関へ融資の相談に行きます。
一般的に、物件価格の1～2割程度の頭金を用意することが推奨されますが、個人の属性や担保の有無によっては、必要となる自己資金の割合が変動する場合があります。
融資審査では、事業計画の妥当性や物件の収益性、個人の信用情報、そして担保となる物件の評価額が重視されます。
連帯保証人が必要になるケースもあります。
予算に応じて、現実的な資金計画を立てましょう。
ステップ4：信頼できる建築・販売会社を選定し契約する
事業計画と資金計画の目処が立ったら、アパートの建築や販売を手がけるパートナーとなる会社を選びます。
大手ハウスメーカーから地元の工務店まで様々な会社があり、それぞれに特徴があります。
複数の会社から提案や見積もりを取り、比較検討することが重要です。
会社の経営安定性や過去の実績、担当者の知識や対応の質などを総合的に判断し、信頼できるパートナーを選びましょう。
インターネットのランキングや口コミも参考にしつつ、最終的には自分の目で確かめて契約することが大切です。
ステップ5：入居者募集を開始し管理会社へ運営を委託する
アパートが完成したら、いよいよ経営開始です。
まずは入居者募集を行いますが、多くの場合、専門の管理会社へ運営を委託します。
管理会社は、家賃の集金、入居者からのクレーム対応、退去時の手続き、建物の清掃・点検など、煩雑な管理業務を代行してくれます。
空室対策に強く、客付け力のある会社を選ぶことが安定経営の鍵です。
最近では無料のネット環境や宅配ボックスの設置、太陽光発電など、1部屋ごとに付加価値をつけることで、周辺物件との差別化を図るケースも増えています。
アパート経営に必要な初期費用とランニングコストの内訳
アパート経営を始めるにあたり、どれくらいの費用がかかるのかを正確に把握することは、事業計画の根幹をなす重要な要素です。
費用は大きく分けて、物件取得時に一度だけかかる「初期費用」と、経営を続ける上で継続的に発生する「ランニングコスト」の2種類があります。
ここでは、それぞれの具体的な内訳について解説します。
不動産投資にかかる費用については「不動産投資にかかる費用」で詳しく紹介しています。
建物の建築費や購入費などの初期費用
初期費用の中で最も大きな割合を占めるのが、土地の購入費と建物の建築費です。
新築の場合、構造や規模、設備仕様によって建築費は大きく変動します。
これらのお金以外にも、不動産会社に支払う仲介手数料、不動産取得税や登録免許税といった各種税金、ローンを組む際の事務手数料や保証料、火災保険料など、物件価格の7〜10%程度の諸費用が別途必要になるのが一般的です。
税金や管理委託費など経営にかかる年間維持費
アパート経営が始まると、年間を通じて様々な維持費が発生します。
主な経費としては、固定資産税・都市計画税、管理会社に支払う管理委託費、共用部分の水道光熱費、建物の修繕積立金、火災保険料などが挙げられます。
これらの経費は家賃収入から支払うことになります。
アパート経営で得た所得は不動産所得として確定申告が必要です。
青色申告を選択し、複式簿記で記帳すれば最大65万円の特別控除が受けられるため、節税に繋がります。
白色申告よりも手続きは複雑ですが、メリットは大きいです。
家族を従業員として専従者給与を支払うことで、さらに所得を圧縮することも可能です。
アパート経営を成功に導くパートナー選びの2つのポイント
アパート経営は一人で完結するものではなく、建築会社や管理会社といった専門家のサポートが不可欠です。
どのようなパートナーを選ぶかによって、経営の成否が大きく左右されると言っても過言ではありません。
信頼できる相談先を見つけることが、長期的な安定経営の鍵となります。
不動産投資における法律関係については「不動産投資の法律」で詳しく紹介しています。
ここでは、成功に不可欠なパートナー選びの重要な2つのポイントを解説します。
実績豊富で信頼できる建築会社の見極め方
アパートを新築する場合、建築会社選びは最初の重要な関門です。
会社の財務状況が健全であることはもちろん、アパート建築の実績が豊富かどうかを確認しましょう。
特に、自分が建てたいエリアでの実績や、入居者ニーズを捉えた間取り・設備の提案力があるかは重要な見極めポイントです。
複数の会社から相見積もりを取り、価格だけでなく、担当者の知識や対応の誠実さ、アフターフォロー体制なども含めて総合的に比較し、長期的に付き合える信頼できる会社を選定することが求められます。
空室対策に強い最適な管理会社の選び方
アパート完成後の運営を任せる管理会社は、収益を左右する最も重要なパートナーです。
管理会社を選ぶ際は、管理戸数や入居率といった実績データを確認することが基本です。
特に、物件のあるエリア周辺の賃貸市場に精通し、独自のネットワークで高い入居付け能力を持つ会社が理想的です。
また、入居者からのクレーム対応や家賃滞納時の督促、退去時の清算などを迅速かつ適切に行ってくれるかも重要です。
空室リスクを避けたい場合は、サブリース契約も選択肢になりますが、契約内容や免責期間などを十分に確認する必要があります。
サブリースについては「サブリースとは？仕組みとデメリット｜契約前に知るべきリスク」で詳しく紹介しています。
少額から始められる不動産投資「CAMEL」という選択肢
アパート経営は魅力的ですが、多額の初期費用やローン、空室リスク、管理の手間など、初心者にはハードルが高い側面もあります。
そうしたリスクや負担を抑えつつ、不動産からの収益を得たいと考える方には、不動産クラウドファンディングという新しい不動産投資の形があります。
中でも「CAMEL」は、2万円という少額から気軽に始められ、プロが選定した国内外の不動産へ分散投資ができるサービスとして注目されています。
CAMELの詳細については「少額から始める不動産投資 CAMEL」で詳しく紹介しています。
CAMELの具体的なファンド事例紹介
CAMELでは、国内外の様々な不動産を対象とした投資ファンドを組成しています。
投資家は、それぞれのファンドの特性や想定利回り、運用期間などを比較し、自分の投資スタイルに合ったものを選択できます。
ここでは、CAMELが過去に募集した、あるいは現在運用中の具体的なファンド事例をいくつか紹介し、どのような不動産に投資できるのかを見ていきましょう。
【想定利回り12.00%】茨城土浦データセンター第Ⅲ期
このファンドは、現代社会に不可欠なインフラであるデータセンターを投資対象としています。場所は日本の茨城県土浦市で、ビジネスを支える高い信頼性と拡張性を特徴とするプロジェクトです。例えば、「CAMEL60号 茨城土浦データセンター第Ⅴ期」では想定利回り13.50%で運用期間が338日とされています。
このように、個人では投資機会を得ることが難しい大規模な事業用不動産に、少額から投資できるのがCAMELの魅力の一つです。
【想定利回り11.50%】インディア プレミアファンドプロジェクト
このファンドは、著しい経済成長を遂げているインドの建築市場を対象とした、短期回転型の高収益プロジェクトです。
新興国の成長を取り込むことを目的とした投資であり、想定利回りは11.50%、運用期間は8ヶ月と設定されています。
国内不動産だけでなく、成長が期待される海外のプロジェクトに分散投資できる点も、CAMELの大きな特徴と言えます。
【海外不動産】モンゴルリュミエールプラス
モンゴルの女性のビューティ&ウェルネスをテーマにしたマナーハウスを対象とする、ユニークな海外不動産ファンドです。
想定利回りは10.00%で、運用期間は18ヶ月とやや長めに設定されています。
ドバイやタイといった人気の投資先に加え、このような将来性のある多様な国の不動産に投資できるのも、他のサービスにはないCAMELならではの強みです。
アパート経営に関するよくある質問
アパート経営を検討する際には、多くの方が同じような疑問や悩みを抱えます。
ここでは、特に初心者の方から寄せられることが多い質問について、簡潔に回答します。
アパート経営を始めるには、自己資金はいくらくらい必要ですか？
一般的に物件価格の1～2割程度が目安とされますが、金融機関の評価は個人の年収、職業、勤務先、年齢などによって変わります。
安定した収入のある公務員や上場企業の会社員などは、少ない自己資金で融資を受けられる可能性もあります。
副業として始める場合でも、まずは金融機関に相談してみましょう。
アパート経営で最も注意すべき失敗パターンは何ですか？
最も多い失敗パターンは、事前のリサーチ不足による「空室リスク」の見誤りです。
人口減少が進むエリアに建ててしまったり、周辺の家賃相場を調べずに高い家賃を設定してしまったりすると、入居者が集まらず経営が悪化します。
甘い収支計画を立てないことが、失敗を避ける上で最も重要です。
アパート経営とマンション経営、初心者にはどちらがおすすめですか？
一概には言えませんが、比較的少額から始められる区分所有のワンルームマンション経営が、初心者にはおすすめです。
アパート経営は1棟全体を管理運営するため、より大きな資金と経営手腕が求められます。
まずはマンション経営で経験を積み、その後にアパート経営へステップアップするのも一つの方法です。
なぜCAMELは多くの投資家に選ばれるのか
不動産投資の選択肢が多様化する中で、CAMELは多くの投資家から人気を集めています。
その理由は、従来の不動産投資が抱える課題を解決し、投資家にとってメリットの大きい仕組みを提供している点にあります。
ここでは、CAMELが選ばれる3つの大きな理由について解説します。
2万円からの少額投資で不動産オーナーになれる手軽さ
アパート経営を始めるには通常、自己資金として最低でも数百万円、多ければ1,000万円以上のお金が必要になります。
しかし、CAMELなら最低投資額が2万円からと、非常に少額です。
これにより、まとまった資金がない方や、まずは少しだけ試してみたいという投資初心者でも、気軽に不動産投資の世界に足を踏み入れることが可能です。
手間のかかる物件管理や入居者対応は一切不要
アパート経営では、入居者募集、家賃集金、クレーム対応、建物のメンテナンスなど、手間のかかる様々な管理業務が発生します。
これらを管理会社に委託することもできますが、最終的な経営責任はオーナーが負います。
一方、CAMELでは、こうした煩わしい業務はすべて運営会社が行うため、投資家は出資後に分配金を待つだけ。
手間をかけずに不動産投資のメリットを享受できます。
他社にはない海外不動産案件への投資が可能
CAMELの大きな特徴は、国内不動産だけでなく、経済成長が著しいモンゴルなどの海外不動産にも投資できる点です。
日本の不動産市場は成熟期に入りつつありますが、海外に目を向ければ、より高い成長リターンが期待できる国や地域が存在します。
個人では情報の入手や手続きが難しい海外不動産へ、プロの目利きを通じて手軽に投資できるのは、CAMELならではの大きな魅力です。
まとめ
アパート経営は、安定収入や節税効果といったメリットがある一方で、空室や老朽化などのリスク、多額の初期費用といったハードルが存在します。
成功のためには、事業計画を綿密に立て、信頼できるパートナーを選ぶことが不可欠です。
経営が軌道に乗れば、個人事業主から株式会社などの法人を設立し、法人化することでさらなる節税を図る道も開けます。
アパート経営に特別な免許や資格は不要ですが、宅建などの知識は役立ちます。
もし、自己資金や運営の手間、リスクに不安を感じるなら、2万円から始められ、管理不要な不動産クラウドファンディング「CAMEL」を検討するのも賢明な選択肢の一つです。
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