マンション経営とは、購入したマンションを第三者に貸して家賃収入を得る不動産投資の一種です。
初心者でも始めやすい資産運用として注目されていますが、メリットだけでなくデメリットやリスクも存在します。
マンション経営をするには、仕組みを正しく理解し、後悔しないための知識を身につけることが大切です。
この記事では、マンション経営について、そのメリット・デメリットから潜むリスク、成功の秘訣までを初心者向けに網羅的に解説します。
「自分には難しいのでは」「大変そう」と感じる方も、まずは基本を学び、自分に合うかどうかを判断してみましょう。
マンション経営とは？基本的な仕組みをわかりやすく解説
マンション経営とは、マンションの全部または一部を所有し、それを賃貸物件として貸し出すことで収益を得る不動産投資です。
この事業は、個人の資産運用の一環として行われることが多く、専門的な不動産の知識がなくても始めることが可能です。
基本的な仕組みはシンプルで、入居者から毎月支払われる家賃が主な収入源となります。
この家賃収入から、ローンの返済や管理費、税金などの経費を差し引いた金額が、オーナーの利益となります。
長期的に安定した収入を目指すのが、マンション経営の基本モデルです。
家賃収入（インカムゲイン）で長期的に安定した収益を目指す
マンション経営の主な収益の柱は、家賃収入（インカムゲイン）です。
所有するマンションに入居者がいる限り、毎月決まった日に安定した家賃収入を得ることができます。
この継続的な収入は、日々の生活費の補填や将来のための貯蓄、さらなる投資の原資にもなります。
賃貸契約が続く限り収益が発生するため、景気の変動にも比較的強く、長期にわたって安定した利益を見込めるのが大きな魅力です。
空室にならない限り、計画的な資産形成が可能になるため、多くの人がマンション経営の第一の目的としてこのインカムゲインを挙げています。
売却益（キャピタルゲイン）で大きなリターンを狙うことも可能
マンション経営では、家賃収入だけでなく、所有する物件を購入価格よりも高く売却することで得られる売却益（キャピタルゲイン）を狙うことも可能です。
不動産市況が上昇しているタイミングや、周辺地域の開発によって物件の価値が上がった際に売却すれば、一度に大きな利益を得られる可能性があります。
ただし、キャピタルゲインは市況や経済情勢に大きく左右されるため、常に利益が出るとは限りません。
購入時より価値が下落し、売却損が出るリスクもあるため、インカムゲインを主軸に置きつつ、市況を見ながら出口戦略として売却を検討するのが一般的です。
あなたに合うのはどっち？マンション経営の2つの代表的な種類
マンション経営を始めたいと考えたとき、まず知っておくべきなのが代表的な2つの種類、「一棟経営」と「区分経営」です。
一棟経営は建物全体を所有する方法で、区分経営はマンションの一室から始めるスタイルを指します。
それぞれにメリット・デメリットがあり、投資規模や目的、かけられる手間によって、どちらがおすすめかは異なります。
自分の資産状況やリスク許容度を踏まえ、どちらの種類が自分に合っているかを慎重に検討することが、マンション経営成功の第一歩となります。
【一棟経営】建物全体を所有し、自由度の高い経営ができる
一棟経営とは、マンションやアパートを建物ごと所有し、その中の複数戸を貸し出す経営方法です。
すべての部屋から家賃収入を得られるため、満室時の収益性は非常に高くなります。
土地も合わせて所有する場合は、将来的に建て替えや売却など、土地活用の選択肢も広がります。
外壁の色や共用部の設備もオーナーの裁量で決められるため、経営の自由度が高い点が魅力です。
ただし、アパート建築費用や購入価格が高額になりやすく、大規模な修繕リスクも自身で負う必要があります。
ハウスメーカーなど専門家と相談しながら進めるのが一般的です。
借地の場合は制約があるため注意が必要です。
【区分経営】ワンルームから始められる初心者におすすめのスタイル
区分経営（区分マンション経営）とは、マンションの一室（1部屋）単位で購入し、それを貸し出すスタイルです。
一棟経営に比べて少ない資金で始められるため、不動産投資の初心者におすすめの方法です。
特に都心部のワンルームマンションは、比較的価格が手頃で単身者からの賃貸需要も高いため、最初の投資対象として人気があります。
共用部分の管理はマンションの管理組合が行うため、オーナーの手間が少ないのもメリットです。
1室から始められる手軽さから、まずは一部屋で経験を積み、将来的に資産を拡大していきたいと考える方に適しています。
マンション経営で資産を増やす！知っておきたい5つのメリット
マンション経営は、家賃収入を得るだけでなく、会社員や公務員などの給与所得者にとって、資産形成における様々なメリットをもたらします。
例えば、老後の私的年金の代わりとして安定収入を確保したり、団体信用生命保険によって生命保険のような役割を果たしたりすることが可能です。
さらに、相続税や所得税の節税対策としても有効に機能します。
ここでは、これからマンション経営という投資を始めるオーナーが知っておくべき、資産形成に役立つ5つのメリットを具体的に解説します。
毎月の家賃収入が年金の代わりになる
公的年金制度への不安が高まる現代において、マンション経営は私的年金対策の選択肢の一つとして検討できます。現役のうちにローンを組んでマンションを購入し、定年退職までにローンを完済した場合、老後は管理費などの経費を差し引いた家賃収入を安定収入の一つとして得ることが期待できます。入居者がいる限り継続的に収入が見込めるため、公的年金にプラスアルファのゆとりを生み出し、セカンドライフの経済的基盤となる可能性を秘めているでしょう。
ただし、マンション経営には空室リスク、家賃下落リスク、修繕積立金増額リスク、予期せぬ出費、サブリース契約の解約、ローン残債など、様々なリスクが存在します。これらのリスクにより、必ずしも安定した家賃収入が得られるとは限らず、かえって赤字になるケースも報告されています。そのため、マンション経営を検討する際は、これらのリスクを十分に理解し、慎重な判断が求められます。
団体信用生命保険の効果で生命保険の代わりになる
マンション経営のために不動産投資ローンを組む際、多くの金融機関で「団体信用生命保険（団信）」への加入が条件となります。
これは、ローン契約者が死亡または高度障害状態になった場合に、保険金によってローンの残債が全額弁済される仕組みです。
この保険により、残された家族はローン返済の負担がなく、家賃収入を生み出す資産（マンション）を相続できます。
つまり、万が一のことがあっても家族に資産と安定収入を残せるため、生命保険と同様の効果が期待できます。
多くの場合、保険料はローン金利に含まれており、別途支払う必要はありません。
相続税や所得税などの節税効果が期待できる
マンション経営は、相続税と所得税の両面で節税効果が期待できるというメリットがあります。
相続の際、不動産の相続税評価額は時価よりも低く評価されるため、現金で資産を継ぐよりも相続税の負担を軽減できる可能性があります。
これは有効な相続税対策となります。
また、所得税に関しては、マンション経営で発生した赤字を給与所得など他の所得と相殺できる「損益通算」という制度があります。
これにより課税対象となる所得額が減少し、結果として所得税や住民税が還付される節税効果が見込めます。
インフレに強く、現物資産として価値が残る
インフレとは、モノの価値が上がり、お金の価値が下がる経済現象です。
銀行預金はインフレが進むと実質的な価値が目減りしてしまいます。
一方、マンションのような不動産は「現物資産」であり、インフレ時には物価の上昇に伴って資産価値や家賃も上昇する傾向があります。
そのため、インフレリスクから資産を守る効果が期待できます。
新築物件でも中古物件でも、建物は築年数とともに劣化しますが、土地の価値は残るため資産価値がゼロになることはありません。
20年後、30年後も価値ある資産として手元に残ります。
不動産投資ローン活用で自己資金以上の投資ができる
マンション経営の大きなメリットの一つに「レバレッジ効果」があります。
レバレッジとは「てこ」を意味し、少ない自己資金でより大きな投資を行うことを指します。
不動産投資ローンを利用して金融機関から融資を受けることで、自己資金だけでは購入できない高額な物件にも投資が可能になります。
会社員や公務員など、安定した年収や職業の方は社会的信用が高く、比較的ローン審査に通りやすい傾向があります。
このレバレッジを活用することで、他人資本を使いながら効率的に自己の資産を拡大していくことが可能となるのです。
始める前に要確認！マンション経営に潜む5つのリスクとデメリット
マンション経営には多くのメリットがある一方で、当然ながらリスクやデメリットも存在します。
これらのマンション経営のリスクを事前に理解し、適切な対策を講じることが、失敗を避けて赤字ではなく黒字経営を続けるための鍵となります。
何も知らずに始めると、予期せぬトラブルで経営が行き詰まる可能性も否定できません。
ここでは、特に注意が必要な「空室」「家賃滞納」「修繕」「金利上昇」「災害」という5つの代表的なリスクについて、具体的に解説します。
入居者がいないと収入がゼロになる「空室リスク」
空室リスクは、マンション経営で最も警戒すべきリスクです。
所有する部屋に入居者がいなければ、当然ながら家賃収入は一円も入ってきません。
収入がゼロになる一方で、ローンの返済や管理費、固定資産税といった支出は継続して発生するため、空室期間が長引くほど経営は赤字になります。
このリスクを低減するためには、物件選びが極めて重要です。
具体的には、人口が多く賃貸需要が旺盛なエリアや、駅から近いなど交通利便性の高い物件を選ぶことが有効です。
地域の空室率や入居率を事前に調査し、長期的に入居者が見込める物件を見極める必要があります。
家賃の支払いが遅れる「家賃滞納リスク」
無事に入居者が見つかっても、家賃を期日通りに支払ってもらえない「家賃滞納リスク」があります。
家賃の滞納が発生すると、キャッシュフローが悪化するだけでなく、督促や交渉、場合によっては法的な手続きが必要になり、時間的・精神的な負担も大きくなります。
このリスクへの対策としては、入居希望者の収入や勤務先などをしっかり確認する入居審査を厳格に行うことが基本です。
さらに、家賃保証会社への加入を入居の条件とすることで、万が一滞納が発生した場合でも、保証会社が家賃を立て替えてくれるため、収入の安定性を高めることができます。
建物の老朽化で修繕費用がかさむ「修繕リスク」
建物や室内の設備は、経年劣化により必ず老朽化します。
エアコンや給湯器の故障、水回りのトラブル、外壁のひび割れなど、時として突発的に高額な修繕費用が発生する可能性があります。
これらの修繕費用は、マンション経営における必要経費であり、避けることはできません。
こうした急な出費に備えるため、日頃から修繕計画を立て、家賃収入の一部を計画的に積み立てておくことが重要です。
区分マンションの場合は管理費や修繕積立金として毎月支払いますが、一棟経営の場合はすべての維持費を自己資金で賄う必要があります。
ローンの返済額が増える可能性がある「金利上昇リスク」
不動産投資ローンを変動金利で借り入れた場合、将来、市中の金利が上昇すると、それに伴ってローンの金利も引き上げられ、毎月の返済額が増加するリスクがあります。
返済額の増加は、収支計画を圧迫し、手元に残る利益を減少させる直接的な原因となります。
このリスクに備えるには、契約時に金利が固定される固定金利を選ぶか、変動金利を選ぶ場合でも、将来の金利上昇を見越して、ある程度の金利の割合が上がっても収支が赤字にならないような余裕のある資金計画を立てることが不可欠です。
返済シミュレーションを複数のパターンで行うことをおすすめします。
地震や火災で資産価値が下がる「災害リスク」
日本は地震や台風などの自然災害が多い国であり、これらの災害によって所有するマンションが損壊するリスクは常に考慮しなければなりません。
地震による倒壊や、火災による焼失など、万が一の事態が発生すれば、資産価値が大きく下落するだけでなく、マンション経営そのものが続けられなくなる可能性もあります。
このような災害リスクに備えるためには、火災保険や地震保険への加入が必須ですし、新耐震基準を満たした物件を選ぶことも重要なリスク対策となります。
火災保険や地震保険については「CAMEL」で詳しく紹介しています。
マンション経営の初期費用と維持費はどれくらい必要？
マンション経営を具体的に検討する上で、「一体いくら費用がかかるのか」というコストの問題は避けて通れません。
必要な費用は、物件を購入する際に一度だけかかる「初期費用」と、経営を続ける限り継続的に発生する「維持費（ランニングコスト）」の2つに大別されます。
あらかじめ必要な金額や予算の目安を把握し、自身の資金状況に合わせた計画を立てることが、安定した経営の基盤となります。
ここでは、それぞれの費用の具体的な内訳と、どれくらいの値段になるのか目安を解説します。
物件購入時にかかる初期費用の内訳と目安
マンション経営を始める際の初期費用は、物件の種類（新築か中古か、区分マンションか一棟マンションか）によって目安が異なります。一般的に、新築マンションの場合は物件価格の5%〜10%が目安とされていますが、中古マンションの場合は10%〜20%が目安となることもあります。例えば、2,000万円の新築物件であれば100万円～200万円程度、中古物件であれば200万円～400万円程度が初期費用の目安となりえます。
主な内訳としては、不動産会社に支払う「仲介手数料」、物件の登記にかかる「登録免許税」や「司法書士報酬」、購入後に納める「不動産取得税」、ローン契約時の「事務手数料」や「保証料」、「印紙税」、そして「火災保険料・地震保険料」などが挙げられます。
これらの諸費用は、金融機関やローンの種類によっては住宅ローンに含めることができる場合がありますが、一部の費用はローンに組み込めず、現金での支払いが必要となることもあります。また、ローンを組む際には頭金が必要になることもあります。
経営中に発生する維持費（ランニングコスト）の内訳と目安
マンション経営を始めると、毎月の家賃収入から様々な維持費を支払う必要があります。
主なものには、管理会社に業務を委託する場合の「管理委託手数料」、マンション全体の維持管理のための「管理費・修繕積立金」、毎年かかる「固定資産税・都市計画税」、火災保険などの「損害保険料」があります。
これらに加え、ローンの返済や、入居者が入れ替わる際の原状回復費用、新たな入居者を募集するための広告費なども発生します。
これらの費用は確定申告で経費計上することが可能です。
「マンション経営は儲からない」を回避する！成功のための3つの秘訣
「マンション経営は儲からない」という話を聞いて、不安に感じる方もいるかもしれません。
しかし、成功のコツを押さえ、適切な方法で運営すれば、安定した収益を得ることは十分に可能です。
失敗を回避し、マンション経営を成功に導くための秘訣は、大きく分けて「物件選び」「資金計画」「パートナー選び」の3つに集約されます。
ここでは、これらのポイントを具体的に掘り下げ、儲からない状況を回避するための方法を解説します。
これから始める方は、ぜひこの3つのコツを意識してください。
入居者ニーズの高いエリアと物件を見極める
マンション経営の収益の源泉は家賃であり、その家賃を生み出すのは入居者です。
経営を成功させる最も重要な要素は、常に入居者がいる状態、つまり空室にならない物件を選ぶことに尽きます。
そのためには、賃貸需要の高いエリアを見極めることが不可欠です。
例えば、人口が集中し、交通アクセスが良い都心部や主要駅周辺は、安定した需要が見込めます。
また、ターゲットとする入居者層を明確にし、その層に好まれる間取りや設備を備えた物件を選ぶ視点も重要です。
無理のない資金計画を立ててキャッシュフローを安定させる
キャッシュフローとは、家賃収入からローンの返済や管理費などの諸経費を差し引いて、最終的に手元に残るお金の流れを指します。
このキャッシュフローを常にプラスに保つことが、マンション経営を安定して継続させるための生命線です。
物件購入時には、空室や家賃下落、金利上昇といった潜在的なリスクも考慮に入れた上で、複数のパターンの収支計算を行うべきです。
自己資金に余裕を持たせ、借入金の割合を抑えるなど、無理のない資金計画を立てることが、予期せぬ事態が起きても経営が揺らがない安定したキャッシュフローの確保につながります。
信頼できる不動産管理会社をパートナーに選ぶ
特に本業を持つ会社員オーナーにとって、入居者募集、家賃集金、クレーム対応、清掃、メンテナンスといった煩雑な管理業務をすべて自分で行うのは現実的ではありません。
そこで重要になるのが、これらの業務を委託する不動産管理会社の存在です。
優れた管理会社は、高い入居率を維持するためのノウハウを持っており、経営の頼れるパートナーとなります。
複数の会社から話を聞き、管理実績や入居率、担当者の対応などを比較検討することが大切です。
大手企業だからという理由だけでなく、親身に相談に乗ってくれる信頼できる会社を選ぶべきです。
サブリース契約も一つの選択肢ですが、契約内容のメリット・デメリットを十分に理解する必要があります。
サブリース契約については「サブリースの仕組みとデメリット・リスク」で詳しく紹介しています。
マンション経営に関するよくある質問
ここでは、マンション経営を始めようと考えている初心者の方々から、特によく寄せられる質問とその回答をまとめました。
多くの方が最初に疑問に思う、利回りの相場や必要な自己資金、初心者におすすめの経営スタイルについて簡潔に解説します。
これらのQ&Aを通じて、マンション経営への理解をさらに深めていきましょう。
マンション経営の平均的な利回りはどれくらいですか？
物件の築年数や立地により異なりますが、都心部の中古ワンルームマンションの表面利回りは4%～6%程度が相場です。
ただし、これは経費を考慮しない単純計算の利回りです。
管理費や税金などを差し引いた実質利回りで判断することが重要になります。
自己資金は最低いくらくらい用意すれば始められますか？
物件価格や個人の信用状況によりますが、物件購入時にかかる諸費用（物件価格の5%～10%程度）は現金で用意するのが一般的です。
頭金なしのフルローンが組める場合もありますが、安定経営のためには、諸費用とは別に物件価格の1割程度の頭金があると安心です。
初心者には「一棟経営」と「区分経営」のどちらが向いていますか？
初心者の方には、比較的少額から始められ、投資リスクや管理の手間を抑えられる「区分経営」が向いています。
まずはワンルームマンション一室のオーナーから経験を積み、不動産投資に慣れてから、一棟経営や複数物件の所有を検討するのが堅実なステップです。
まとめ
マンション経営は、家賃収入による安定した収益や、老後の年金対策、生命保険代わり、節税効果など、多くのメリットが期待できる資産運用方法です。
その一方で、空室や家賃滞納、金利上昇といったリスクも存在するため、始める前には仕組みやデメリットを十分に理解することが不可欠です。
成功の鍵は、賃貸需要の高い「物件選び」、余裕を持った「資金計画」、そして信頼できる「パートナー（管理会社）選び」の3点に集約されます。
特に初心者の方は、まずはリスクの少ない区分経営から始め、知識と経験を積みながら、着実に資産を形成していくことをおすすめします。
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