不動産への投資には、投資法人を通じて間接的に投資する「REIT」と、物件を直接購入する「現物不動産投資」の2つの代表的な方法があります。
それぞれ仕組みやリスク、リターンが大きく異なるため、自分の目的に合った手法を選ぶことが重要です。
この記事では、REITと現物不動産投資、さらに株との違いを多角的に比較し、それぞれのメリット・デメリットを解説します。
どちらの不動産投資が向いている人の特徴も紹介するため、自分に最適な投資法を見つけるための判断材料としてください。
そもそもREIT（リート）とは？不動産投資信託の仕組みをわかりやすく解説
REIT（リート）とは「Real Estate Investment Trust」の略で、日本語では「不動産投資信託」と呼ばれます。
多くの投資家から集めた資金を元に、不動産の専門家がオフィスビルや商業施設、マンションといった複数の不動産を購入・運用し、そこから得られる賃料収入や売却益を投資家に分配する金融商品です。
投資家は、REITを運営する投資法人が発行する「投資口」を証券会社を通じて購入することで、間接的に様々な不動産のオーナーになることができます。
個人では難しい高額な不動産にも少額から投資できる点が特徴です。
REITと現物不動産投資の7つの違いを徹底比較
REITと現物不動産投資は、どちらも不動産を収益源とする点は共通していますが、その仕組みや性質には多くの違いがあります。
投資を始めるにあたって必要な資金や、運用にかかる手間、そしてリスクのあり方まで大きく異なります。
ここでは、両者の違いを7つの重要な観点から徹底的に比較し、それぞれの特徴を明らかにします。
この違いを理解することが、自分に合った不動産投資を選ぶための第一歩となります。
不動産クラウドファンディングとJ-REIT、現物不動産投資の比較については「不動産クラウドファンディング vs J-REIT vs 現物不動産投資」で詳しく紹介しています。
違い① 投資対象と所有権の有無
最も根本的な違いは、投資対象と所有権の有無にあります。
現物不動産投資では、マンションやアパート、土地といった実物の不動産そのものを購入し、法務局に登記することで所有権を得ます。
これにより、物件を自由に売却したり、担保に設定したりすることが可能です。
一方、REITは不動産を直接所有するわけではありません。
不動産を所有・運用している投資法人が発行する有価証券（投資口）を購入する間接投資であり、不動産の所有権は得られません。
あくまで投資法人の出資者という立場になります。
違い② 最低投資金額の目安
投資を始めるために必要な資金にも大きな違いがあります。
現物不動産投資の場合、物件価格に加え、仲介手数料や登記費用といった諸費用がかかるため、最低でも数百万円から、都心部の物件では数千万円以上の初期コストが必要になることが一般的です。
一方、REITは証券取引所に上場しており、株式のように1口単位で売買できます。
銘柄によって異なりますが、数万円から数十万円程度で購入できるものが多く、非常に少額から不動産投資をスタートできるという違いがあります。
違い③ 資金調達（ローン・レバレッジ）の可否
資金調達の方法にも明確な違いがあります。
現物不動産投資の大きな特徴は、金融機関から不動産投資ローンを借り入れて、自己資金以上の価格の物件を購入できる点です。
これを「レバレッジ効果」と呼び、少ない自己資金で大きなリターンを狙うことが可能です。
一方、REITは株式などと同様の金融商品であるため、購入資金として専用のローンを組むことは基本的にできません。
信用取引などを利用する方法もありますが、現物不動産投資のような積極的なレバレッジを効かせることは難しいという違いがあります。
違い④ 換金のしやすさ（流動性）
資産を現金化する際のスピード、つまり流動性にも大きな違いがあります。
REITは証券取引所に上場しているため、取引時間中であれば株式と同様にいつでも売買が可能です。
そのため、比較的短時間で現金化でき、流動性が非常に高いのが特徴です。
対照的に、現物不動産は売却しようとしても、すぐに買い手が見つかるとは限りません。
不動産会社との媒介契約、買主探し、価格交渉、売買契約、決済・引き渡しといったプロセスを経るため、現金化までに数ヶ月から1年以上かかることも珍しくなく、流動性は低いといえます。
違い⑤ 分散投資の効果
リスク管理の観点から重要な分散投資の効果にも違いがあります。
現物不動産投資では、通常、特定の1棟あるいは1室の物件に投資します。
そのため、その物件で空室が発生したり、災害による被害を受けたりすると、収入が大きく減少するリスクが集中してしまいます。
一方、REITは1つの銘柄で、オフィス、住宅、商業施設、物流施設など、用途やエリアが異なる多数の不動産に投資しています。
したがって、REITを1口購入するだけで自動的に分散投資が実現でき、特定の物件が不調でも他の物件の収益でカバーできるという違いがあります。
違い⑥ 税金面でのメリット（節税効果）
税金面でのメリットにも大きな違いが存在します。
現物不動産投資では、家賃収入から経費を差し引いた不動産所得を計算する際、建物の減価償却費を計上できます。
これにより帳簿上の所得を赤字にし、給与所得など他の所得と損益通算することで、所得税や住民税の還付を受けられる可能性があります。
また、相続税評価額を時価より低く抑えられるため、相続税対策としても有効です。
一方、REITにはこのような損益通算や減価償却による節税効果のメリットはなく、分配金や売却益は他の金融商品と同様に課税対象となる違いがあります。
違い⑦ 運用にかかる手間と管理コスト
物件の運用にかかる手間と管理コストの面でも違いは顕著です。
現物不動産投資では、入居者募集、家賃の集金、クレーム対応、建物の清掃や修繕など、多岐にわたる管理業務が発生します。
これらの業務を管理会社に委託することもできますが、その場合は管理委託手数料というコストがかかります。
一方、REITは物件の選定から管理・運営まで、すべて不動産のプロである投資法人が行います。
投資家は投資口を保有しているだけでよく、面倒な管理業務に携わる必要は一切ないため、手間や専門知識が不要という違いがあります。
REITは他の金融商品とどう違う？株式・不動産クラウドファンディングと比較
REITは現物不動産投資だけでなく、株式や近年注目されている不動産クラウドファンディングとも異なる特徴を持つ金融商品です。
株式投資家にとっては配当利回りに近い「分配金利回り」という指標があり、不動産投資に興味がある人にとってはクラウドファンディングとの違いも気になるところです。
ここでは、REITを他の代表的な金融商品と比較し、そのユニークな立ち位置と性質の違いを明らかにしていきます。
不動産クラウドファンディングとREITの違いについては「不動産クラウドファンディングとREITの違いと活用法」で詳しく紹介しています。
【株式投資との比較】値動きと分配金（配当）の違い
REITと株式の大きな違いは、収益の源泉と分配（配当）方針にあります。
株式の配当は企業の事業活動から得られる利益が原資であり、企業の成長戦略や業績によって配当額は大きく変動します。
一方、REITの分配金は主に不動産の賃料収入という比較的安定した収益が原資です。
また、REITは利益の90%超を分配することで法人税が実質的に免除される仕組みがあるため、利益の多くを投資家に還元する傾向があり、一般的に株式の配当利回りより高い分配金利回りとなることが多いです。
値動きの要因も、株価が経済全体の動向に左右されやすいのに対し、REITは不動産市況や金利の動向に影響を受けやすいという違いがあります。
【不動産クラウドファンディングとの比較】物件の特定性と価格変動の違い
REITと不動産クラウドファンディングは、どちらも少額から不動産に間接投資できる点で似ていますが、重要な違いがあります。
不動産クラウドファンディングは、投資対象となる物件が具体的に明示されており、投資家は自分がどの不動産に投資するのかを把握した上で資金を提供します。
一方、REITは多数の物件をパッケージ化した商品であり、個別の物件を選んで投資することはできません。
また、REITは市場で日々価格が変動し、いつでも売買できる流動性の高さが特徴ですが、不動産クラウドファンディングは運用期間中の価格変動がなく、原則として期間満了まで解約できないという大きな違いがあります。
不動産クラウドファンディング、REIT、NISAの比較については「不動産クラファン×REIT×NISAを徹底比較」で詳しく紹介しています。
比較してわかるREIT（リート）の3つのメリット
これまで現物不動産投資や他の金融商品と比較してきた中で、REITならではの良さや魅力が見えてきました。
特に、投資のハードルの低さと手軽さは、多くの人にとって大きなメリットと感じられるでしょう。
ここでは、REITが持つ代表的な3つのメリットに焦点を当てて、その具体的な内容を詳しく解説します。
メリット① 数万円の少額から分散投資が可能
REIT最大のメリットは、数万円程度の資金から始められる手軽さです。
現物不動産投資のように多額の自己資金を用意する必要がなく、株式投資と同じ感覚で不動産への投資をスタートできます。
さらに、1つのREIT銘柄には、オフィスビル、商業施設、マンション、物流施設など、用途や地域の異なる多数の物件が組み入れられています。
そのため、REITを1口購入するだけで、自動的に複数の不動産へ分散投資したことになり、特定の物件の空室や賃料下落といったリスクを低減できる点も大きなメリットです。
メリット② 専門家が運用するため手間がかからない
現物不動産投資で発生するような物件管理の手間が一切かからない点も、REITの大きなメリットです。
物件の選定から購入、テナントの募集、賃料の回収、建物のメンテナンスといった一連の運用は、すべて不動産の専門家である投資法人が行います。
投資家は、証券口座で投資口を購入した後は、定期的に分配金を受け取るだけで済みます。
不動産に関する専門知識がなくても、また、日中仕事で忙しい人でも、プロに運用を任せて不動産からの収益を得ることが可能です。
メリット③ プロが選んだ優良物件に投資できる
個人では到底手の届かないような、都心の一等地に建つ大規模なオフィスビルや商業施設、高級ホテルといった優良な不動産に間接的に投資できるのもREITのメリットです。
これらの物件は、専門家による厳格な調査と選定を経てポートフォリオに組み入れられており、安定した収益性が期待できます。
個人投資家が自力で優良な収益不動産を見つけ出すには、多くの知識と経験、情報網が必要ですが、REITを通じて、プロが選りすぐった資産に手軽に投資できるのは大きな魅力です。
知っておきたいREIT（リート）の3つのデメリット
手軽に始められるREITですが、投資である以上リスクは存在します。
メリットばかりに目を向けていると、思わぬ損失を被る可能性もあります。
一部で「REITはやめとけ」と言われるのは、これから解説するようなデメリットがあるためです。
投資を始める前に、価格変動や倒産といったリスクについてもしっかりと理解しておくことが重要です。
デメリット① 元本保証がなく価格変動リスクがある
REITは預金とは異なり、元本が保証されている金融商品ではありません。
証券取引所で株式と同じように日々価格が変動しており、購入した時よりも価格が下落して元本割れを起こす可能性があります。
REITの価格は、経済情勢や金利の動向、不動産市況など、様々な要因の影響を受けて変動します。
特に、金利が上昇する局面では、借入金の金利負担増や、より安全な債券への資金流出懸念から、REIT価格が下落しやすい傾向があります。
デメリット② 投資法人の倒産や上場廃止のリスク
REITを運用している投資法人の経営状態が悪化し、倒産するリスクもゼロではありません。
実際に、過去の金融危機ではいくつかのJ-REITが経営破綻しました。
投資法人が倒産すれば、そのREITの価値は大幅に下落、あるいは無価値になる可能性もあります。
また、業績不振や法令違反などにより、証券取引所の上場基準を満たせなくなり、上場廃止となるリスクも考えられます。
上場廃止となると市場での売買が困難になり、換金性が著しく低下します。
デメリット③ レバレッジを効かせて大きな利益は狙いにくい
REITは、現物不動産投資のように銀行から融資を受けて自己資金以上の投資を行う「レバレッジ」を効かせることができません。
投資額は自己資金の範囲内に限定されるため、少額で投資を始めた場合、得られるリターンもその分小さくなります。
安定した分配金収入（インカムゲイン）を目的とする投資には適していますが、大きな値上がり益（キャピタルゲイン）を狙って資産を飛躍的に増やしたいと考える人にとっては、物足りなく感じられる可能性があります。
比較してわかる現物不動産投資の3つのメリット
次に、REITにはない現物不動産投資ならではのメリットを3つ紹介します。
初期費用や管理の手間といったハードルはありますが、それを上回る良さや魅力があるからこそ、多くの投資家を惹きつけてやみません。
特に、レバレッジ効果や税制上のメリットは、現物不動産投資を特徴づける重要なポイントです。
メリット① 銀行融資でレバレッジを効かせられる
現物不動産投資の最大のメリットは、金融機関からの融資を活用できる点にあります。
少ない自己資金を元手に、何倍もの価格の収益物件を購入することが可能で、これを「レバレッジ効果」と呼びます。
例えば、自己資金1,000万円で金利2%・利回り5%の1億円の物件を購入した場合、ローン返済を差し引いても手元に収益が残ります。
これにより、自己資金だけで投資する場合に比べて、はるかに高い投資効率を実現できる可能性があります。
この点は、自己資金の範囲内でしか投資できないREITとの大きな違いです。
メリット② 所得税や相続税の節税効果が期待できる
税制上のメリットも現物不動産投資の大きな魅力です。
不動産所得の計算上、実際には支出を伴わない「減価償却費」を経費として計上できます。
これにより、帳簿上の所得が赤字になれば、給与所得など他の黒字の所得と損益通算することで、納めすぎた所得税や住民税の還付を受けられる可能性があります。
また、相続の場面では、現金や預金は額面通りに評価されますが、不動産は時価よりも低い路線価や固定資産税評価額で評価されるため、相続財産を圧縮し、相続税の負担を軽減する効果も期待できます。
メリット③ 団体信用生命保険による生命保険代わりの効果
不動産投資ローンを組む際には、多くの場合で団体信用生命保険（団信）への加入がセットになっています。
これは、ローンの契約者が死亡または高度障害状態になった場合に、保険金でローンの残債が全額弁済される仕組みです。
万が一のことがあっても、家族には借金のない収益不動産が残り、そこから得られる家賃収入が生活を支えることになります。
このため、生命保険に加入する代わりの効果があるとされ、家族のための資産形成という観点からも大きなメリットとなります。
知っておきたい現物不動産投資の3つのデメリット
レバレッジや節税といった魅力的なメリットがある一方で、現物不動産投資には相応のリスクやデメリットも存在します。
「不動産投資はやめとけ」という意見があるのは、こうしたデメリットが現実のものとなった場合、大きな損失につながりかねないためです。
投資を検討する際は、以下の3つの点を十分に理解しておく必要があります。
デメリット① 空室や家賃滞納のリスクがある
現物不動産投資における最大の収益源は入居者からの家賃収入です。
そのため、入居者が退去した後に次の入居者が決まらない「空室」の状態が続くと、その間の収入はゼロになります。
しかし、ローンの返済や管理費、固定資産税といった支出は発生し続けるため、キャッシュフローは一気に悪化します。
また、入居者がいても家賃を滞納するリスクも考慮しなければなりません。
これらの収入減少リスクは、不動産投資の事業計画を揺るがす直接的な要因となります。
デメリット② 物件の維持管理に手間とコストがかかる
不動産は所有しているだけで様々な維持管理コストが発生します。
毎年の固定資産税や都市計画税、火災保険料といった税金・保険料に加え、建物の経年劣化に対応するための修繕費も必要です。
特に、給湯器やエアコンといった設備の故障は突発的に発生し、まとまった出費につながります。
また、入居者募集や清掃、クレーム対応といった管理業務を自分で行うには多くの手間がかかり、管理会社に委託する場合には別途コストが発生します。
デメリット③ 売却したくてもすぐに現金化できない
現物不動産は、REITや株式と比べて流動性が著しく低い資産です。
急にお金が必要になったとしても、すぐに売却して現金化することは困難です。
売却活動を始めてから、買い手を見つけ、価格交渉を行い、売買契約を締結し、最終的に物件を引き渡して代金を受け取るまでには、通常でも数ヶ月、場合によっては1年以上かかることもあります。
市況が悪化している時期には、希望する価格で売却できない可能性も高まります。
【結論】REITと現物不動産投資はそれぞれこんな人におすすめ
これまでREITと現物不動産投資のメリット・デメリットを比較してきました。
両者は同じ不動産を投資対象としながらも、その特徴は大きく異なります。
どちらか一方が絶対的に優れているというわけではなく、個人の資産状況や投資目的、リスク許容度によって最適な選択は変わります。
ここでは結論として、それぞれの不動産投資手法がどのような人に向いているのか、その特徴をまとめます。
REIT（リート）での投資が向いている人の特徴
REITでの投資が向いている人の特徴は、まず「少額から不動産投資を始めてみたい」と考えている投資初心者です。
また、「複数の物件に分散投資してリスクを抑えたい」人や、「物件の管理に手間や時間をかけたくない」忙しい人にも適しています。
さらに、投資の専門知識に自信がない人でも、プロに運用を任せられるため安心です。
急に資金が必要になる可能性を考え、「いざという時にすぐ現金化できる流動性の高さを重視する」人にもREITは向いていると言えるでしょう。
現物不動産投資が向いている人の特徴
現物不動産投資が向いている人の特徴としては、銀行融資を活用してレバレッジを効かせ、大きなリターンを狙いたいという積極的な投資家が挙げられます。
また、給与所得が高く、減価償却などを活用した節税メリットを享受したい人にも適しています。
さらに、団体信用生命保険の生命保険効果を重視する人や、相続対策として資産を圧縮したいと考えている人にも有効です。
物件の所有権を持ち、自らの裁量で不動産経営を行いたいという意欲がある人も、現物不動産投資に向いている特徴と言えます。
REIT（リート）の始め方｜3ステップで簡単スタート
REITに興味を持ったら、実際に投資を始めるのは非常に簡単です。
株式投資の経験がある人なら、ほとんど同じ手順で取引を始めることができます。
ここでは、初心者の方でも迷わないように、証券会社の口座開設から銘柄選び、そして買い注文を出すまでの流れを3つのシンプルなステップに分けて解説します。
ステップ1：証券会社の口座を開設する
REITは証券取引所で売買されているため、まずは証券会社に証券総合口座を開設する必要があります。
ネット証券は、手数料が比較的安く、オンラインで手軽に口座開設手続きを完結できるためおすすめです。
各社のウェブサイトから申し込みを行い、本人確認書類などを提出すれば、1〜2週間程度で口座が開設されます。
この時、後述するNISA口座も同時に開設しておくと、非課税のメリットを活かした投資が可能になります。
ステップ2：購入したいREIT銘柄を選ぶ
口座が開設できたら、次は投資するREIT銘柄の選定です。
日本のREIT（J-REIT）には、オフィスビル、住宅、商業施設、物流施設、ホテルなど、特定の用途に特化したものや、複数の用途に投資する複合・総合型があります。
各銘柄の分配金利回り、投資対象不動産の内容、時価総額、過去の価格推移などを比較検討し、自分の投資方針に合ったものを選びましょう。
どの銘柄が良いか迷う場合は、複数のJ-REITにまとめて投資できるETF（上場投資信託）から始めるのもお勧めです。
ステップ3：NISA口座の活用も検討して買い注文を出す
購入したい銘柄が決まったら、いよいよ買い注文を出します。
証券会社の取引画面で銘柄名や証券コードを入力し、購入したい口数と注文方法を指定します。
この際、NISAの口座を利用すると、分配金や売却益が非課税になるため、ぜひ活用を検討してください。
また、毎月決まった金額を自動で買い付ける積立サービスを利用すれば、購入タイミングを分散させることで価格変動リスクの低減も期待できます。
REITと他の投資手法の比較に関するよくある質問
ここまでREITと現物不動産投資を中心に、様々な投資手法との比較を行ってきました。
最後に、この記事で解説した内容について、特に多く寄せられる質問とその回答をまとめました。
最大の違いは何か、どちらが儲かりやすいのか、といった疑問を解消し、より深い理解につなげてください。
REITと現物不動産投資の最大の違いは何ですか？
最大の違いは、不動産の「所有権」を持つかどうかです。
現物不動産投資は物件そのものを所有しますが、REITは不動産を保有する投資法人の「投資口（有価証券）」を購入する間接投資です。
この違いが、流動性や必要資金、節税効果の有無など、様々な特徴の差につながります。
REITと現物不動産投資、結局どちらが儲かりやすいのでしょうか？
一概には言えません。
REITは比較的安定した分配金が期待できますが、大きな値上がり益は狙いにくいです。
一方、現物不動産投資はローンを活用したレバレッジ効果で大きなリターンを狙える可能性がありますが、空室リスクや管理コストも伴います。
投資目的やリスク許容度によって異なります。
REITへの投資は、個別株への投資と比べてどのような特徴がありますか？
主な違いは収益源と分配金の安定性です。
REITの収益源は主に安定した不動産賃料収入であり、利益の多くを分配するため高い分配金利回りが期待できます。
一方、個別株は企業の事業活動による利益が源泉で、配当は業績により変動します。
値動きの要因も異なる特徴があります。
まとめ
REITと現物不動産投資は、同じ「不動産」から収益を得る投資手法でありながら、その仕組みやリスク・リターンには大きな違いがあります。
REITは少額から始められ、分散投資効果が高く、運用の手間がかからない手軽さが魅力です。
一方、現物不動産投資は、ローンを活用したレバレッジ効果や節税メリットを享受できる可能性があります。
それぞれのメリット・デメリットを正しく理解し、自身の資金力や投資目的、ライフプランに照らし合わせることで、自分に最適な投資手法を選択することが可能です。
コメント