親などから土地を相続したものの、利用する予定がなく売却を検討している方も多いでしょう。
その際に「5年以内に売ると税金が高くなる」という話を聞き、売却のタイミングに悩むケースは少なくありません。
実は、売却時期によって適用される税率や特例が異なり、納税額が大きく変わることがあります。
本記事では、相続した土地を売却する際の「5年」と「3年」という2つの重要な期間が税金にどう影響するのか、どちらのタイミングで売るのが得なのかを分かりやすく解説します。
自分にとって最適な売却時期を見極めるための知識を身につけましょう。
【結論】相続した土地の売却は「3年10ヶ月以内」が有利になるケースが多い
結論から言うと、相続した土地の売却は、相続開始から「3年10ヶ月以内」に行うと税金の負担が軽くなる可能性が高いです。
なぜなら、この期間内に売却すると「相続税の取得費加算の特例」という制度を利用でき、支払った相続税の一部を売却時の経費として計上できるためです。
この特例を使うことで、売却によって生じる譲渡所得税を大幅に抑えられる場合があります。
ただし、相続税を納めていない場合や、売却による利益が非常に大きい場合など、個別の状況によっては5年を超えてから売却した方が有利になることもあります。
まずは3年10ヶ月という期限を意識し、自分の状況に合った選択をすることが重要です。
なぜ相続後5年以内の土地売却は税金が高いと言われるのか？
相続した土地を5年以内に売却すると税金が高いと言われるのは、土地の売却益にかかる「譲渡所得税」の税率が、所有期間によって大きく異なるためです。
この所有期間が5年を超えるかどうかを境に税率が約2倍も変わるため、「5年」という期間が売却タイミングを考える上で重要な分岐点として広く知られています。
この仕組みを理解しないまま短期間で売却してしまうと、想定以上の税金を納めることになりかねません。
次の項目で、具体的な税率の違いと、誤解されやすい所有期間の数え方について詳しく見ていきましょう。
所有期間5年が分岐点！「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」の税率の違いを理解しよう
土地を売却して得た利益（譲渡所得）にかかる税金は、売却した年の1月1日時点での所有期間によって税率が変わります。
所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」、5年を超える場合は「長期譲渡所得」に区分されます。
それぞれの税率は以下の通りです。
短期譲渡所得（所有期間5年以下）：39.63%（所得税30.63%＋住民税9%）
長期譲渡所得（所有期間5年超）：20.315%（所得税15.315%＋住民税5%）
このように、所有期間が5年を超えるだけで税率が約半分に下がります。
この大きな差が「5年以内に売ると損」と言われる主な理由です。
売却益が大きくなるほど、この税率の違いによる納税額への影響も甚大になります。
注意！所有期間は親が土地を取得した日から引き継いで計算される
譲渡所得税の所有期間を計算する上で最も注意すべき点は、その起算日です。
多くの方が「自分が相続した日」からカウントを始めると誤解しがちですが、正しくは「亡くなった親（被相続人）がその土地を取得した日」から計算します。
つまり、親の所有期間をそのまま引き継ぐことができるのです。
例えば、親が30年前に購入した土地を相続した場合、相続後すぐに売却したとしても所有期間は30年超となり、税率の低い「長期譲渡所得」が適用されます。
このルールを知らずに、税金が高くなると思い込んで売却をためらう必要はありません。
まずは登記簿謄本などで親がいつ土地を取得したかを確認しましょう。
相続開始から「3年以内」の売却で使える2つの強力な節税特例
土地売却のタイミングを考える上では「5年」という期間だけでなく、相続開始から「3年以内」という期限も非常に重要です。
この期間内に売却することで、譲渡所得税の負担を大幅に軽減できる2つの強力な特例が利用できる可能性があります。
これらの特例は節税効果が非常に大きいため、適用できるかどうかで手元に残る金額が大きく変わってきます。
たとえ所有期間が短く、短期譲渡所得の高い税率が適用される場合でも、これらの特例を活用すれば、5年待ってから売るよりも有利になるケースが少なくありません。
どのような特例があるのか、詳しく見ていきましょう。
①相続税の取得費加算の特例｜支払った相続税額の一部を経費にできる
この特例は、相続した財産を売却する際に、その財産を取得するために支払った相続税の一部を、売却時の経費（取得費）に加算できる制度です。
取得費が増えることで、課税対象となる売却益（譲渡所得）が減り、結果的に譲渡所得税を節税できます。
この特例を適用するためには、主に以下の3つの要件を満たす必要があります。
1.相続によって財産を取得したこと
2.その財産を取得した人に相続税が課税されていること
3.相続開始のあった日の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに売却していること（相続開始から3年10ヶ月以内）
特に3つ目の期限が重要で、この期間を過ぎると特例は利用できなくなります。
相続税を支払った方にとっては、非常に有効な節税手段です。
相続税の取得費加算の特例については「相続した土地売却の税金、特別控除はいつまで」で詳しく紹介しています。
②被相続人の居住用財産（空き家）の3,000万円特別控除｜売却益が非課税に
この特例は、被相続人が住んでいた家と土地を相続人が売却した場合に、売却益から最大3,000万円までを控除できる制度です。
つまり、売却益が3,000万円以下であれば、譲渡所得税がかからなくなります。
適用には、「相続開始直前に被相続人が一人で居住していたこと」「売却代金が1億円以下であること」「家屋を耐震リフォームするか、取り壊して更地にしてから売却すること」など、細かい要件が定められています。
また、適用期限は「相続開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」と定められており、この期限を過ぎると利用できません。
実家を相続した場合などは、この特例が使えるかどうかを必ず確認しましょう。
「5年待って売る」vs「3年以内に売る」どちらが得かメリット・デメリットを比較
ここまで解説した「譲渡所得の税率」と「3年以内の特例」を踏まえ、相続した土地を「5年超まで待って売る」場合と「3年以内に売る」場合、どちらがより得策なのかをメリット・デメリットの観点から比較してみましょう。
どちらの選択が最適かは、被相続人の所有期間、相続税の納税額、売却益の大きさ、そして特例の適用可否など、個々の状況によって結論が変わります。
それぞれのパターンの利点と欠点を正しく理解し、ご自身のケースに当てはめてシミュレーションすることが、後悔のない選択につながります。
5年超まで所有し続ける場合のメリット：譲渡所得税の税率が約20%に下がる
5年を超えて土地を所有し続ける最大のメリットは、譲渡所得税の税率が長期譲渡所得の約20%に下がることです。
短期譲渡所得の税率約39%と比較して半分近くになるため、特に売却益が大きくなるケースでは、この税率差による節税効果は非常に大きくなります。
例えば、売却益が2,000万円の場合、税額の差は単純計算で約380万円にもなります。
親の所有期間が短く、相続後に5年の期間を満たす必要がある場合や、3年以内の特例が利用できない状況では、5年超まで待つことが税金面で最も合理的な選択となる可能性があります。
5年超まで所有し続ける場合のデメリット：固定資産税や管理の負担が続く
一方で、土地を5年以上所有し続けることにはデメリットも伴います。
まず、土地を所有している限り、毎年「固定資産税」や「都市計画税」といった税金がかかり続けます。
また、遠方に住んでいる場合などは、定期的な草刈りや清掃といった管理の手間や費用も発生します。
さらに、最も大きなデメリットは、相続開始から3年10ヶ月を過ぎることで「取得費加算の特例」などの強力な節税特例が利用できなくなる点です。
税率が下がるメリットと、維持コストや特例が使えなくなるデメリットを天秤にかけ、総合的に判断する必要があります。
3年以内に売却する場合のメリット：特例活用で税負担を大幅に軽減できる可能性がある
相続開始から3年以内に売却する最大のメリットは、「取得費加算の特例」や「空き家の3,000万円特別控除」といった節税効果の高い特例を活用できる可能性がある点です。
これらの特例を適用できれば、たとえ短期譲渡所得の高い税率（約39%）が適用されたとしても、結果的に納税額を大幅に抑えることができます。
場合によっては、5年待って長期譲渡所得の税率で売却するよりも手元に残る金額が多くなるケースも少なくありません。
また、使わない土地を早期に現金化できるため、維持管理のコストや手間から解放されるという精神的・経済的なメリットも大きいでしょう。
3年以内に売却する場合のデメリット：特例を使えないと約39%の高い税率が課される
3年以内に売却する場合のデメリットは、各種特例の適用要件を満たせず、かつ親の所有期間を引き継いでも5年以下である場合に、約39%という高い短期譲渡所得の税率が課されてしまう点です。
例えば、相続税を納めておらず「取得費加算の特例」が使えないケースや、売却する土地が「空き家の3,000万円特別控除」の対象外である場合などが該当します。
このような状況で急いで売却すると、長期譲渡所得の場合と比べて約2倍の税金を支払うことになり、大きな損失につながる可能性があります。
売却を急ぐ前に、自分が特例の対象になるかを正確に把握することが不可欠です。
売却せずに相続した土地を放置し続ける3つのリスク
売却のタイミングを決めかねて、相続した土地をそのまま放置してしまうことには、多くのリスクが伴います。
以前は手続きを先延ばしにすることも可能でしたが、近年の法改正や社会情勢の変化により、放置することのデメリットは年々大きくなっています。
税金や管理費といった金銭的な負担が増えるだけでなく、法的な罰則の対象となったり、土地の資産価値そのものが下がってしまったりする可能性も否定できません。
ここでは、土地を放置し続けることで生じる具体的な3つのリスクについて解説します。
リスク1：2024年4月から義務化された相続登記の手続きと罰則
2024年4月1日から、不動産の相続登記が義務化されました。
これまでは任意の手続きでしたが、今後は「相続の開始を知った日から3年以内」に相続登記を申請しなければなりません。
この義務に正当な理由なく違反した場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。
この法改正は、所有者不明の土地が増加し、社会問題となっていることを背景に行われました。
土地を売却するにせよ、所有し続けるにせよ、相続登記は必須の手続きとなります。
放置していると罰則のリスクがあるため、速やかに手続きを進める必要があります。
相続不動産の売却手続きについては「相続不動産の売却の基礎知識」で詳しく紹介しています。
リスク2：固定資産税や都市計画税など維持コストが永続的に発生する
土地は、ただ所有しているだけでコストがかかる資産です。
毎年1月1日時点の所有者に対して「固定資産税」が課税され、市街化区域内にある場合はさらに「都市計画税」も加わります。
これらの税金は、土地を活用していなくても、所有し続ける限り永続的に支払い義務が発生します。
利用予定のない土地のために毎年税金を払い続けることは、経済的に大きな負担となり得ます。
売却すれば、これらの維持コストから完全に解放されます。
放置期間が長引くほど、無駄な支出が増え続けていくことを認識しておくべきです。
リスク3：空き家対策特別措置法による行政指導や資産価値の下落
土地の上に建物が残っている場合、その管理を怠ると「空き家対策特別措置法」によるリスクが生じます。
倒壊の危険があったり、衛生上有害であったりする空き家は「特定空家」に指定され、自治体から助言・指導・勧告、最終的には行政代執行（強制的な解体など）が行われる可能性があります。
また、勧告を受けると固定資産税の住宅用地特例が適用されなくなり、税額が最大で6倍に跳ね上がることもあります。
さらに、管理されていない土地や空き家は景観を損ない、周辺の環境にも悪影響を与えるため、買い手が見つかりにくくなり、資産価値そのものが下落していくリスクも高まります。
相続した土地をスムーズに売却するための手順と注意点
相続した土地の売却を決めたら、次に具体的な手続きを進めていくことになります。
相続が関わる不動産売却は、通常の売却とは異なり、いくつかの特別なステップを踏む必要があります。
遺産分割協議や相続登記など、相続人全員の協力が不可欠な手続きも含まれるため、全体の流れを事前に把握し、計画的に進めることがトラブルを防ぐ鍵となります。
ここでは、相続した土地をスムーズに売却するための基本的な手順と、各ステップでの注意点を解説します。
STEP1：遺言書の確認と相続人の確定
売却手続きを始める前に、まず最初に行うべきことは、被相続人が遺言書を残していないかを確認することです。
遺言書がある場合は、その内容に従って遺産分割を行うのが原則となります。
遺言書が見つからない場合は、法律に基づいて相続人を確定させる必要があります。
被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本等を取り寄せ、誰が法定相続人になるのかを正確に把握します。
この相続人の確定作業は、後の遺産分割協議や相続登記の基礎となる非常に重要なステップです。
マンションの相続については「マンション相続の手続きと費用・税金」で詳しく紹介しています。
STEP2：遺産分割協議で売却の合意を得る
法定相続人が複数いる場合は、相続人全員で遺産の分け方について話し合う「遺産分割協議」を行います。
土地を売却してその代金を分ける「換価分割」を行う場合、売却すること自体について相続人全員の合意が必要です。
一人でも反対する人がいると、売却手続きを進めることはできません。
話し合いがまとまったら、その内容を「遺産分割協議書」という書面にまとめ、相続人全員が署名・捺印します。
この書類は、後の相続登記や税金の申告時にも必要となる重要なものです。
STEP3：不動産の名義変更（相続登記）を行う
土地を売却するためには、その前提として、被相続人から相続人へと名義を変更する「相続登記」を法務局で行う必要があります。
登記が被相続人の名義のままでは、法的に売却することはできません。
遺産分割協議で土地を相続することが決まった人の名義に登記を申請します。
この手続きは専門的な知識が必要となるため、司法書士に依頼するのが一般的です。
前述の通り、2024年4月からは相続登記が義務化されているため、いずれにせよ必須の手続きとなります。
STEP4：不動産会社に査定を依頼し売却活動を開始する
相続登記が完了したら、いよいよ不動産会社に依頼して売却活動を開始します。
まずは複数の不動産会社に土地の査定を依頼し、価格や販売戦略を比較検討しましょう。
相続物件の売却実績が豊富な会社を選ぶと、税金の特例なども含めて相談に乗ってくれるため安心です。
信頼できる不動産会社を選び、媒介契約を結んだら、購入希望者を探すための販売活動がスタートします。
内覧の対応などを経て、購入希望者と条件が合意すれば売買契約を締結します。
STEP5：売却で利益が出たら翌年に確定申告を忘れずに行う
土地の売却が完了し、利益（譲渡所得）が出た場合は、売却した翌年の2月16日から3月15日までの間に、税務署で確定申告を行う必要があります。
利益が出ていない場合でも、「取得費加算の特例」や「空き家の3,000万円特別控除」といった特例を適用するためには、確定申告が必須です。
申告を忘れると、本来受けられるはずの特例が適用されず、多額の税金を納めることになったり、無申告加算税や延滞税といったペナルティが課されたりする可能性があるため、忘れずに手続きを行いましょう。
売却で得た資金の新たな活用法！少額から始められる不動産投資という選択肢
相続した土地を無事に売却し、まとまった資金が手に入ると、次にその資金をどう活用するかが新たな課題となります。
預金としてただ寝かせておくだけでは、インフレによって実質的な価値が目減りしてしまう可能性もあります。
そこで検討したいのが、資産運用という選択肢です。
特に、売却した資産と同じ不動産への投資は、有力な活用法の一つです。
とはいえ、再び自身で不動産を所有し管理するのは手間やリスクが伴います。
そのような場合に適しているのが、少額から手軽に始められる不動産クラウドファンディングです。
売却で得た資金を元手に、新たな資産形成を始めてみてはいかがでしょうか。
不動産投資のリスクについては「やめとけと言われる理由と全回避策を解説」で詳しく紹介しています。
1口2万円から海外不動産に投資できる「CAMEL」
「CAMEL」は、不動産を小口化することで、1口2万円という少額から不動産投資を始められるクラウドファンディングサービスです。
特に、一般的な不動産クラウドファンディングでは珍しい、経済成長が著しい海外不動産を投資対象としている点が大きな特徴です。
プロが厳選した物件に投資するため、専門的な知識がなくても安心して始めることができます。
また、物件の管理や入居者募集といった面倒な手間は一切不要で、出資後は分配金を受け取るだけです。
相続した土地の売却で得た資金の一部を使い、手間をかけずに新たな不動産投資に挑戦することが可能です。
CAMELの詳細については「少額から海外不動産に投資できるCAMEL」で詳しく紹介しています。
CAMELが提供する具体的な不動産ファンド組成事例
CAMELでは、投資家の皆様に多様な投資機会を提供するため、国内外の様々な不動産を対象としたファンドを組成しています。
経済成長が期待される国のプロジェクトや、社会的な需要が高いデータセンターなど、将来性のある案件を厳選しています。
ここでは、過去に募集を行った、あるいは現在運用中の具体的なファンド事例をいくつかご紹介します。
これらの事例を通じて、CAMELがどのような不動産に投資し、どの程度の利回りを目指しているのか、具体的なイメージを掴んでいただければと思います。
【想定利回り12.00%】茨城土浦データセンター第Ⅳ期
このファンドは、現代のビジネスに不可欠なインフラであるデータセンターを投資対象としています。
高い信頼性と拡張性を備えた次世代型の施設であり、安定した需要が見込まれます。
運用期間は9ヶ月、想定利回りは年率12.00%（税引前）という高い水準で設計されました。
デジタル化社会の進展を背景に、データセンターは今後も成長が期待される分野であり、社会貢献と資産形成の両立を目指す投資家に注目されています。
【想定利回り11.50%】インディア プレミアファンドプロジェクト
著しい経済成長を続けるインドの建築市場に着目した、短期回転型の高収益ファンドです。
成長の波に乗るインドの不動産開発プロジェクトに投資することで、高いリターンを狙います。
運用期間は8ヶ月、想定利回りは年率11.50%（税引前）に設定されています。
世界経済を牽引するインドのポテンシャルに、少額から投資できる機会を提供するプロジェクトとして、多くの投資家から関心を集めました。
【想定利回り10.00%】モンゴルリュミエールプラス
このファンドは、モンゴルにおける女性のウェルネスと知性を育むためのマナーハウスを対象としています。
新しい価値観とライフスタイルを提案するユニークな不動産プロジェクトであり、社会的な意義と経済的なリターンの両方を追求します。
運用期間は18ヶ月、想定利回りは年率10.00%（税引前）です。
新興国の発展に貢献しながら、安定した資産形成を目指すことができる、特徴的なファンドの一つです。
相続した土地の5年以内の売却に関するよくある質問
相続した土地の売却に関しては、税金の計算方法や特例の適用条件など、専門的で分かりにくい点が多くあります。
ここでは、多くの方が疑問に思われる点について、Q&A形式で簡潔にお答えします。
相続した土地の所有期間は、いつから数え始めるのですか？
亡くなった親（被相続人）がその土地を取得した日から数え始めます。
ご自身が相続した日からではありません。
そのため、親が土地を長期間所有していた場合、相続後すぐに売却しても税率の低い「長期譲渡所得」が適用されることがあります。
相続から5年待たずに土地を売却すると、必ず損をしてしまいますか？
いいえ、必ずしも損をするわけではありません。
相続開始から3年10ヶ月以内に売却すれば、支払った相続税の一部を経費にできる特例などが使える可能性があります。
この特例を活用することで、5年待つよりも税負担が軽くなるケースは多くあります。
「取得費加算の特例」と「空き家の3,000万円特別控除」は一緒に利用できますか？
特定の事業用資産の買換え特例と3,000万円控除は、適用対象となる部分が異なるため併用が可能であると説明されています。どちらが有利になるかは個別の状況によるため、不動産会社や税理士などの専門家に相談することをおすすめします。
CAMELが多くの投資家から選ばれる理由
数ある不動産クラウドファンディングサービスの中で、なぜCAMELが多くの投資家に選ばれているのでしょうか。
その理由は、CAMELが提供する独自の価値にあります。
一般的なサービスとは一線を画す特徴が、資産形成を目指す投資家にとって大きな魅力となっています。
ここでは、CAMELが持つ3つの強みについてご紹介します。
国内では希少な海外不動産ファンドへの投資機会を提供
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特に、経済成長が著しいモンゴル、インドといった国々の将来性豊かなプロジェクトに投資が可能です。
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面倒な物件管理や維持費が一切不要な手軽さを実現
一般的な不動産投資では、物件の維持管理や修繕、入居者対応など、所有者に多くの手間とコストがかかります。
しかし、CAMELの不動産クラウドファンディングでは、これらの面倒な作業はすべて事業者が行います。
投資家は出資するだけで、管理責任や維持費の負担は一切ありません。
出資後は定期的に分配金を受け取るだけなので、不動産投資の初心者や、忙しくて手間をかけられない方でも手軽に参加できるのが大きな魅力です。
経済成長が著しい国や地域の高利回り案件を厳選
CAMELでは、投資家の皆様に魅力的なリターンを提供するため、案件の選定に力を入れています。
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データセンターや海外の不動産開発など、個人では投資することが難しい高利回り案件に少額からアクセスできるのがCAMELの強みです。
厳選された投資機会を通じて、効率的な資産形成をサポートします。
まとめ
相続した土地の売却タイミングは、「5年」という所有期間による税率の違いと、「3年以内」に適用できる特例の有無が大きな判断基準となります。
所有期間は親が取得した日から引き継げるため、まずは正確な取得日を確認しましょう。
その上で、「取得費加算の特例」や「空き家の3,000万円特別控除」が利用できる場合は、相続開始から3年以内に売却した方が有利になるケースが多いです。
一方で、これらの特例が使えない場合は、5年超まで待って長期譲渡所得の低い税率を適用させるのが得策かもしれません。
土地を放置し続けることには多くのリスクがあるため、ご自身の状況に合わせて最適な売却時期を判断し、計画的に手続きを進めることが重要です。
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